第三章 房地产开发项目前期工作.ppt

第三章 房地产开发项目的前期工作 教学内容 教学目的：通过本章学习，使学生了解土地的特征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、程序和补偿、安置标准等。 重点难点：重点是房地产开发用地的取得方式和项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发过程中不同类型物业的规划设计特点。 教学时数：8 第一节 开发用地的取得 第二节 规划设计 ——房地产开发的龙头 第三节 城市房屋拆迁 重庆九龙坡区杨武强制拆迁案件调解结果 4月2日，重庆智润置业有限公司和被执行人杨武的委托代理人吴蘋就拆迁安置达成了协议。被执行人杨武同意重庆智润置业有限公司对其采取“拆一还一”的方式进行异地安置，安置地点在重庆市沙坪坝区。主要安置协议如下：被执行人杨武位于鹤兴路片区17号房屋按照《拆迁安置方案》中的评估价为人民币2 477 547元，另补偿被执行人杨武旧房设备费人民币2 222元、搬迁费人民币20 000元、装饰补偿费人民币100 000元；位于重庆市沙坪坝区的异地安置房价格为人民币3068 847元，双方同意按照以上价格采取约定方式置换产权；同时，被执行人杨武同意将其九龙坡区杨家坪鹤兴路片区17号房屋交付给重庆智润置业有限公司拆除。此外，因重庆智润置业有限公司、浙江展诚建设集团股份有限公司重庆正升· 百老汇项目部在未与被执行人杨武达成拆迁安置协议前，即对鹤兴路片区进行施工，给被执行人杨武造成了营业损失，同意赔偿其营业损失共计人民币90万元。 [本章课外拓展参考书目] 1.刘洪玉，《房地产开发》，首都经贸大学出版社: 2006年版，第一章。 2.殷友田，《房地产开发理论与实物》，高等教育出版社，2003年版，第四章 3.《中华人民共和国土地管理法》 4.《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》 5.《西安市城市房屋拆迁管理条例》 6.《陕西省征地管理条例》 4.各类房屋的拆迁补偿 (1) 对公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿 ★ 拆迁人按照被拆迁房屋及其附属物的使用性质和规模与以重建，并不考虑结构、质量差价。这是实物性质的补偿。 ★ 拆迁人按照被拆迁房屋及其附属物的重置价格进行补偿，不考虑被拆迁房屋的成新程度。这是货币形式的补偿。 ★ 拆迁人遵循当地政府按照城市规划所作的统筹安排去进行补偿。 (2) 对非公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿 对非公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿，可以采取产权调换或货币补偿。 （二）房屋拆迁安置 1.房屋拆迁安置的对象 房屋拆迁安置的对象是：被拆除房屋的使用人。 2.房屋拆迁安置的形式 3.房屋拆迁安置的地点 4.房屋拆迁安置的标准 城市房屋拆迁管理条例/zcfg/xzfg/200611/158940.htm 三、城市房屋拆迁工作应注意的问题 （一）在拆迁工作中应注意的几个问题 1.开发商自行拆迁安置或委托拆迁安置 2.拆迁工作人员的态度问题 3.对与被拆迁人的过高要求处理 4.拆迁特殊建筑物 5.拆除产权有纠纷的房屋 6.拆除设有抵押权的房屋 7.拆除双方就拆迁补偿安置协议条款达不成一致意见产生争议时的房屋 8.拆迁人员组织配备 （二）拆迁补偿与安置工作中的各种费用 1.拆迁前期准备费用 2.货币补偿费 3.临时安置补助费和搬家补助费 4.过渡房建设费或过度房租费 5.拆迁企事业单位的补助费 6.场地工程费 7.其他费用 8.拆迁工程的不可预见费 2007年3月初，网上各大论坛开始流传一个帖子，题目是《史上最牛的钉子户》，帖子的内容是一张图片：一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟。跟着，媒体跟进，此事影响越来越大。期间，全国“两会”圆满结束并通过了《物权法》。遗憾的是，《物权法》似乎没有明确该如何解决此类拆迁纠纷。 女户主吴苹80年代就开始开酒楼、饭店，人称阿庆嫂。即将被强拆的这栋小楼是公公婆婆留给他们的财产。 拆迁时间表? 　 ★ 2004年8月31日:重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告，随后该片区280户陆续搬迁；　 ★ 2004年10月:据吴苹称项目改造区域断水断电断路；　 ★ 2005年2月:据开发商称，在10余次协商未达成一致意见后，拆迁人向九龙坡区房管局要求裁决吴家限期搬迁；　 ★ 2006年9月14日:开发商委托专人向吴蘋送达安置意见书，