第九篇 章 基准地价的评估 土地估价.pptVIP

⑵级别基准地价计算 在对以上得到的各区片基准地价进行比较、实地检验之后，调整各区片基准地价，并最终确定区片基准地价。 （三）采用技术路线二评估基准地价 1.划分基准地价区片 方法与技术路线一中划分基准地价区片相同。 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 ２.选定标准地块 标准地块选择应考虑以下条件： ⑴地块的干湿、保水、排水、坡度等自然条件应属于一般； ⑵耕地距离市场的远近、交通条件等应属于一般； ⑶面积、形状、土壤条件应属于一般； ⑷在耕作制度、土地利用程度、单产水平等方面应属于一般； ⑸灾害条件应属于一般。 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 ３.调查有关资料 主要调查农用地市场交易资料、投入产出资料和农用地开发成本资料。 ４.评估标准地块价格 标准地块价格的评估方法主要有以下三种，通常应采用其中的两种方法进行评估。 ⑴根据市场交易资料，采用市场比较法评估标准地块的价格； 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 (2)根据标准地块的投入产出资料,采用收益法评估标准地块的价格. ⑶根据农用地开发成本资料，采用成本逼近法评估标准地块的价格。 ５.计算基准地价 ⑴基准地价区片的调整 ⑵计算区片基准地价 ⑶计算级别基准地价 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 （四）采用技术路线三评估基准地价 １.调查有关资料 ２.确定农用地价格影响因素及其权重 ３.划分基准地价评估单元 ４.计算各评估单元的影响因素综合分值 ５.划分基准地价区片 ６.样本地价的计算、修正与整理 ７.计算有样本的评估单元地价 ８.建立评估单元地价与影响因素综合分值的数学模型，计算各区片及级别基准地价 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 三、基准地价评估——应用案例 现以洛阳市郊区为例，简单说明农用地基准地价的评估思路。 1.?计算公式 公式1：农用地价格=土地收益÷土地资本化率 公式2.：土地纯收益=土地总收益－土地总费用 公式3：土地总收益=主产品产量×单价+副产品产量×单价 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 公式4：土地总费用=物质费用+人工费用+投资机会成本+税金 公式5：物质费用=种子费+肥料费+植保费+机械费+劳力作业费+排灌作业费+蓄力费用 公式6：人工费用=标准工日×标准工值 公式7：投资机会成本=物质费用×社会平均利润率 2.估价参数确定 ⑴土地资本化率取4.69% ⑵社会平均利润率取15% 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 ⑶标准工日：粮田按本地大宗粮食作物小麦、玉米 国家规定标准工日计算，小麦为11.90个工日/亩，玉 米为13.95个工日/亩；果园以苹果为主，每亩用工按 70个工日计算。 标准工值：每个劳动日工价按8元计算。 ⑷农产品价格按1998年洛阳市郊区农产品收购最低 保护价与市场交易价的平均数计算，小麦、玉米均为 1.30元/㎏。 ⑸税收按调查实际值计算。 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 ⒊地价测算 ⑴样点地价计算 ⑵粮田级别平均计算 表1：粮田级别基准地价（单位：元/㎡） 土地级别 调查样点数 参算样点数 平均地价 一 二 三 四 五 307 286 529 461 68 176 217 319 201 58 12.42 10.81 9.68 8.72 7.80 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 表2：菜地级别基准地价（单位：元/㎡） 土地级别 调查样点数 参算样点数 平均地价 一 二 三 四 五 166 91 23 6 0 113 64 15 4 0 46.52 40.21 35.14 31.20 26.40（推算） 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 表3：果园级别基准地价（单位：元/㎡） 土地级别 调查样点数 参算样点数 平均地价 一 二 三 四 五 4 15 18 32 1 3 15 13 24 0 37.21 32.48 27.99 24.10 21.24（推算） ? 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 (二)划分基准地价评估区域的步骤 1.选择划分区域的因素; 2.确定区域划分标准; 3.调查有关资料; 4.初步划分区域; 5.实地校核调整; 6.确定区域边界. 第三节 基准地价评估工作步骤和内容 (三)基准地价评估资料的调查 1.制定资料调查评估计划; 2.编制调查表格; 3.人员培训; 4.划分调查区; 5.确定调查方法; 6.资料调查的一般要求: (1)调查资料必须及时填入表格,并由填表人签名; (2)收集到的市场交易资料要按实地位置标注到相应的基准地价评估工作底