第三篇 章___房地产市场的运行特征和市场结构分析.pptVIP

第三章 房地产市场的运行特征和市场结构分析 ;第一节 房地产市场运行的基本框架 ;二、房地产市场运行结构体系 ;使用或出租; ;第二节 房地产市场的运行特征 ;一、房地产市场区域发展的不平衡性;2005年1－12月，全国完成房地产投资15759.3亿元，其中东、中、西部房地产开发投资额分别占全国住宅房地产开发投资额的66.18%、17.02%、16.80%； 但从房地产开发投资的增幅看，中、西部地区的增长幅度远远高于东部地区。;?从城镇居民住房水平看，2005年全国城镇人均住宅面积为26.11平方米，其中东部28.00平方米，中部23.90平方米，西部25.24平方米。城镇居民人均建筑面积最高的浙江为34.80平方米，最低的贵州为20.40平方米，两者相差1.7倍。 ;二、房地产市场的供求特征;三、房地产市场的价格特征;P 房地产价格 ;第三节 房地产的市场结构分析 ;二、房地产业的规模经济分析;帕恩查（J.C.Panzer，1989）:单一产品生产,如果产出的增加比例大于投入要素增加的比例，存在着规模经济。 斯蒂格利茨（J.E.Stiglitz，1997）:当平均成本随着生产规模的扩大而下降时，或产出增加的比例大于投入增加的比例时，就存在着规模经济。 萨缪尔森（Paul A.Samuelson，1998）从技术角度用齐次生产函数: 鲍莫尔(W.J.Baumol)、韦利格(R.D.Willig)则从成本函数的角度重新认识规模经济（在多产品组合的情况下也有效，而且更加符合现实经济生活）。 ;于立、王询（1996）将规模经济划分为产品规模经济、企业规模经济、行业规模经济等三个层次。 ;2．规模经济的测度分析;3．我国房地产业的规模经济分析;从全国房地产开发企业的总资产收益率和企业平均利润看（见表） ;三、房地产业的进入壁垒分析;2．我国房地产市场进入壁垒分析;?规模经济很难构成房地产业的市场进入壁垒。 ;本章思考题：;分析与讨论：空置率的必然性和控制的必要性;?空置房存在的必然性 ;2．我国商品房空置率的影响因素及其现状;?我国商品房空置率的现状 ;图 1998～2005年全国房地产投资额增长率与商品房空置率曲线图;3．控制空置率的必要性与措施