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中外养老地产开发、盈利、融资模式及案例 在房地产行业暴利盛行的年代，越来越多的人在思考未来房地产的发展方向，而养老地产无疑是一块诱人的大蛋糕。养老地产在我国地产界一直被认为“养老+地产”，是产业地产的一个分支，类似于商业地产、旅游地产。投资与收益的不匹配是困扰养老地产的核心难题，然而在政府、企业和金融机构的共同努力下，养老地产已经迎来盈利的曙光。 一、养老地产的兴起背景 根据2011年由杭州市民政局和浙江大学城乡规划设计院有限公司编制的《杭州市养老设施布点规划（2010-2020）》中对养老设施的定义为满足老年人各种物质与精神照料、医疗以及社会服务需求建立的居住建筑和公共建筑。一般认为，这是关于养老地产的最为接近的定义。从学术领域来说，养老地产最早的研究起于2009年。中国知网上收录我国学术界设计“养老地产”自2009年至今共有700余篇期刊论文。从实践上来说，2000年北京太阳城房地产有限公司以开发老年社区的名义拿下600余亩的地块，其中200亩用来建造老年公寓，此项目被认为是我国“养老地产”项目的开端。我们认为，养老地产的兴起主要有三个方面的因素，分别是政策、市场和人口。 （一）政策因素 在供给侧结构性改革的背景下和社会需求的刺激下，养老地产将迎来一个蓬勃发展的时期。2013年以来，养老产业扶持政策频出，解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不断加剧，中央和地方陆续出台多项养老产业扶持政策，据中国指数研究院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。例如，北京市国土局在2013年年初公布的全年5650公顷的供地计划里，第一次单独列项养老设施用地，供应100公顷。无独有偶，2013年年末，深圳市出台的新政中也打破养老用地政策限制，以办公用地基准地价标准的30%测算，推出经营性养老设施用地。 另外，对由房地产开发商微利经营的老年地产应视同为非盈利单位，政府也会对其给予相关的优惠政策。具体地说，在开发建设阶段应按社会公益性建设项目减免土地使用费、市政配套费用其他可减免的税费。例如河北省曾出台文件鼓励民办老年地产，地产项目可以享受以下优惠政策： ● 对符合规划的养老服务机构和项目，优先审批； ● 对新建养老服务业项目用地，在地价上适当给予优惠，其国有土地使用权出让金收取标准适当降低； ● 经民政部门审批认定的养老服务机构，免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费；市政基础设施配套建设费酌情给予减免；免交水、电、气增容费和供排水设施使用费； ● 对非营利性养老服务机构，免征企业所得税、房产税、土地使用税、车船使用税、耕地占用税； ● 金融机构为养老服务业提供信贷支持等等。 （二）市场因素 1. 养老地产的加速时期正在到来 绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。加速时代的到来，说明养老地产行业正在向传统行业回归。但是相比传统行业，养老地产的利润率相比传统产业还是比较高，全年的开发量，销售量还处在一个较高的水平。这些都说明，加速时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。 2. 房地产企业的盈利模式正在发生变化 传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的钱，赚的是市场预期的钱，赚的是快速周转的钱，而这些模式在当下和未来都面临着比较大的考验。当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模式在发生着更大的变化，地产商将赚品牌溢价的钱，赚产品力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱，赚金融的钱等等，这些盈利模式已经初现端倪，未来会更加明显。 （三）人口因素 1. 人口老龄化和家庭结构缩微化 2040 年达4 亿左右，约占总人口25％，中国将成为高度老龄化的国家。同时，“421”家庭结构模式变迁和缩微化导致传统的家庭养老压力加大。此外，421的家庭结构推动养老地产的发展。4:2:1的家庭结构给单纯依靠家庭养老的传统模式造成巨大的冲击，需要建立完善的社会养老体系。目前，我国老龄化加速的同时，家庭“空巢化”进一步加剧。据统计，城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%。 2. 养老服务社会化和城市服务体系化 中国发达地区的大中城市，有着较高的老龄化程度以及高水准的养老服务社会化程度。在中国人多地少、大城市经济发展水平较高以及城市服务集中完善背景下，必然走养老服务设施集约化道路。分散的传统式家庭养老，如要排解老人孤独感及进行必要的照看护理，需要子女付出较多的精力、财力和时间，在整个社会工作生活压力较大背景下很不现实，必然导致较高社会成本。 虽然养老地产的发展背景利好，但是目前国内养老地产区域分布不平衡，目前主要分布在环渤海、长三角、珠三角等沿海发达和海南等环