第四篇 章 房地产开发贷款 房地产金融课件.pptVIP

第四，若属于住房开发项目贷款，有条件的贷款行应在发放贷款前与借款人就该贷款项目售后的一揽子住房抵押贷款业务签订合作协议。 第五，贷款审查部门对贷款合同、有关协议等全部贷款手续中的各种要素、签章等核实无误后，由贷款经办人员填写放款凭证，经逐级审批签发后，交由会计核算部门审查各项文件是否符合放款条件，符合条件的根据项目进度情况及有关约定条款，分期、分批将款项直接发放至相关账户中。 第六，根据银监会2009年7月发布的《固定资产贷款管理暂行办法》第二十四条和第二十五条中的规定：“贷款人应通过贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金的支付进行管理与控制。” 第四节 房地产开发贷款的项目评估 一、房地产开发贷款项目评估的含义 房地产开发贷款项目评估：是根据贷款安全性、流动性和效益性的要求，运用定量和定性分析相结合的方法，在房地产开发贷款决策前期对借款人和开发项目的盈利水平、偿债能力、建设条件、市场状况以及各种不确定因素所做出的全面、系统的评价。根据评估对象的不同，房地产开发贷款项目评估的含义有狭义和广义之分。 从狭义上看，房地产开发贷款的项目评估是从项目自身的财务效益和国民经济效益两个方面入手进行的评估，其中又以财务效益评估为重点。 从广义上看，房地产开发贷款的项目评估不仅包括财务效益评估和国民经济效益评估，还应当包括借款人信用评估、抵押评估以及贷款项目风险评估。 Character（品德）：指企业负责人的品德、经营管理水平、资金运用状况、经营稳健性以及债务偿还愿望等。 Capital（资本）：指借款人的财务杠杆状况及资本金情况。资本金是经济实力的重要标志，也是企业承担信用风险的最终保证。 Capacity（能力）：指还款能力。 Collateral（抵押）：借款人应提供一定的、合适的抵押品以减少或避免商业银行贷款损失。 Condition（环境）：主要包括商业周期所处阶段、借款人所在行业状况、利率水平等因素 5P原则与此类似，分别是：Personal Factor（个人因素）、Purpose Factor（资金用途因素）、Payment Factor（还款来源因素）、Protection Factor（保障因素）、Perspective Factor（企业前景因素）。 （一）5C原则与5P原则 二、房地产开发企业资信评估 对借款企业基本情况调查的内容包括：借款人的名称、地址、经营范围、资质、规模、所有制类别、组织结构、历时沿革、注册资本金等。 对借款企业素质评估主要是调查、了解借款企业的法人代表及公司领导班子成员经历、业绩、信誉和能力，并对其经营管理水平加以评价。 对借款企业经济实力评估主要是调查、了解借款企业的资产规模、人员构成、职工素质、开发总量及建设情况，以及近年来已完工开发项目的建设、销售和运营等业绩情况。 对借款企业信用状况评估的内容有：调查借款企业的开户情况、存贷款情况、信用等级等信息，计算企业的存贷比，在综合考虑各项财务信息的情况下，全面评价借款企业信用状况。 对借款企业发展前景评估的内容有：调查企业的业务发展方向，在行业中所处层次，了解企业的发展思路和战略规划，深入分析借款企业及其所处行业的发展前景。 （二）评估内容 首先，客户信用评级在银行风险管理工作中属于客户评级的范畴，而项目财务评估则类似于债项评级，只不过是发生在债务形成之前。 其次，客户信用评级的依据主要是财务因素，而项目财务评估则是主要针对项目本身进行的评估与预测。 再次，客户信用评级所依赖的信息不仅限于财务信息，还包括其他一些指标，如管理层的学历与能力、企业过往还贷记录、所处的行业地位等等，因此客户信用评级是一个全面而综合地考察借款人的过程。相较来说项目财务评估的过程则显得单一。 最后，由于借款客户可以有多个项目同时在运作，对于一个借款人来说商业银行可能要做出来多个项目（财务）评估。而贷款客户的信用评级一般只有一个。 （三）评估手段 客户信用评级与项目财务评估的区别 ： 定性分析方法 ：主要指专家判断法。专家判断法是商业银行在长期经营信贷业务、承担信用风险过程中逐步发展并完善起来的传统信用分析法。专家系统是依赖高级信贷人员和信贷专家自身的专业知识、技能和丰富经验，运用各种专业性分析工具，在分析评价各种关键要素的基础上依据主观判断来综合评定信用风险的分析系统。 行业内最为人熟知的分析系统是骆驼（CAMEL）分析系统，它包括：资本充足率（Capital Adequacy）、资产质量（Assets Quality）、管理能力（Management）、盈利性（Earning）和流动性（Liquidity）五个评价考察因素。 信用评级方法 定量分析方法 ：较常见的定量分析方法主要包括信用评分模型和各类违约概率模型分析法。信用评分模型是