合肥金地国际城商业定位与产品优化方案6429.docVIP

谨呈：安徽金大地房屋开发有限公司金地·国际城项目商业定位及产品优化方案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面2008-4-17许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户显性目标商铺实现销售均价15000元/平方米；商铺实现100%销售。客户隐性目标商铺尽快实现销售回款，以支持后续项目的投资所需商业街区实现与项目其它部分的价值互动，提升整体商铺推售的时机要与住宅、公寓及写字楼产品合理结合本报告是严格保密的。3 项目背景与限制条件也是我们研究考虑的重要因素项目背景?项目获评2005“中国名盘”，住宅销售情况较好，整体形象好；?商业街局部已开工，其中1、2、3号楼商业2006年4月可以取得预售证；?整体商业街须到2007年底方能交付使用，施工期较长；限制条件?项目要到2007 年底交付使用，为期铺销售带来一定的难度；?只有3号楼区域外街部分可以较早完工，可利用其做出包装展示。本报告是严格保密的。4 项目研究工作阶段划分2006/01/062005/12/072005/12/112005/12/22第一阶段第一阶段第二阶段市场调研商业定位及商业设计调整建议营销战略与策略?项目地块查勘?项目属性研判与界定?区域宏观经济背景研究?问题结构化分析?区域商业环境研究?市场竞争环境分析?城市商业发展规划研究?项目整体致胜策略?房地产/商业地产市场调研?项目定位?在售项目调研?产品设计优化建议?专业市场研究?政府人士访谈?专业人士访谈?一线销售人员访谈?投资客访谈?消费者访谈本报告是严格保密的。5 项目研究工作步骤项目属性研判与界定问题界定与结构化分析市场竞争环境分析项目整体致胜策略项目商业定位产品设计优化建议本报告是严格保密的。6 项目研究工作步骤城市属性项目属性研判与界定城市整体市场分析问题界定与结构化分析城市属性界定市场竞争环境分析区域属性项目整体致胜策略项目解析项目商业定位产品设计优化建议本报告是严格保密的。7 城市发展规划合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展，本项目未在城市主要发展方向上01-05年合肥城市规划?北区——建设庐阳区工业园区和双凤工?城市总体布局为“多中二环一环业区，是居住、工心、组团式”；北区业、建材、仓库功能的综合区；?规划将城市分为5个分东区?东区——包括新站区：老城区、东区、北综合试验区和龙岗工老城区区、西南区、新城区；业区，是居住、工业、商贸、交通功能?老城区——全市行政、的综合区；商贸、金融、信息、文西南区?西南区——包括高化中心，兼居住、游憩新技术开发区、政务功能；文化新区以及董铺岛科研基地等，是居?新城区——经济技术开住、工业、商贸、科新城区发区，是现代工业基研、教育、旅游功能的综合区。地，兼居住、游憩功能。本报告是严格保密的。8 城市商业发展规划西南、东北区域成为合肥未来商业规划发展重心北区区级新站商业商业中心中心东区区级商业中心市级商业中心业态：购物中心、百货店、专业店、专卖店为主蜀山商业建面80万平米以上中心九华山商周谷堆商业中心业中心南七里商马鞍山南路政务区商业中心商业中心业中心包河区商业中心曙光商业中心大学城商姚公庙商业中心卫岗商业中业中心心本报告是严格保密的。市级商业中心区级商业中心居住区级商业中心9 合肥市近年GDP及固定资产投资额加速增长，但与其他省会城市相比，经济水平偏低?与其他直辖市和中原5合肥全市历年经济发展状况省省会城市相比，合肥70060%经济水平仍然偏低，未5893/a.760050.9%50%来还有很大的发展空477.850041.0%412.440%间；363.436140030.0%32530%?从2000年开始合肥255300GDP连年保持两位数的20%16918.2%16.2%20014313113.1%13.3%增长率，高于全国同期11.8%10.3%10%9.2%100平均水平3个百分点,但00%与周边城市比较，并无20002001200220032004亿元GDP固定资产投资年增长率年增长率优势；?合肥2004年GDP增长速度为16.2%；南京济南郑州合肥南昌武汉长沙?合肥固定资产投资增幅GDP（亿1618589.7 7701956 1109波动比较大。元）9 较上年增速17.3%15.6% 15.5%16.2% 16.5%14.5% 14.8%本报告是严格保密的。资料来源：《2005年合肥统计年鉴》10 合肥市外资利用较弱，但最近18个月，外资零售巨头集中进入，对市场冲击很大3090.00%?2004年，合肥市引进80.00%外资3