青岛即墨岭海如意岛项目定位建筑及物业发展方向建议(浩文世纪).doc

青岛即墨岭海如意岛项目定位建筑及物业发展方向建议(浩文世纪) 目录开篇第二章：项目整体定位第一节：项目概况第一节：项目定位项目发展方向及回顾第二节：客户定位第二节：青岛概况第三章：建筑及物业发展方向建议第一章：市场调研及研究第一节：高尔夫及庄园文化第一节：宏观市场——山东半岛及青岛第二节：物业类型建议第二节：中观市场——即墨、温泉镇第三节：项目总体规划建议第三节：微观市场——竞品分析第四节：项目物业发展方向建议第五节：未来场景描述房市金碟 .fdc01#ff66ff 开篇项目发展方向回顾与青岛概况房市金碟 .fdc01#ff66ff 房市金碟 .fdc01#ff66ff 第一节：项目概况及项目发展方向回顾房市金碟 .fdc01#ff66ff 项目概况房市金碟 .fdc01#ff66ff 区位：青岛即墨温泉镇,岭海项目的中心占地面积：179亩容积率：1.2以下用地性质：旅游商业用地房市金碟 .fdc01#ff66ff 项目发展方向及回顾房市金碟 .fdc01#ff66ff 上次汇报结论回顾需求最少的资金（4.8亿），产生很好的利润（1.4亿），资金利用效率较高独栋（较为合理）（29％），销售前景看好需求大量的资金（6.1亿），产生最好的利润（2.5亿），资金利用效率最高叠拼（投入太大）（41％），销售前景看好需求较少的资金（5.2亿），产生一般的利润（1.3亿），资金利用效率不高联排（需要提高单价）（25％），销售前景看好需求最多的资金（6.4亿），产生很好的利润（1.9亿），资金利用效率较高洋房（投入太大）（30％），销售前景较好需求相当的资金（6亿），产生最少的利润（1多层（效率太低）.1亿），资金利用效率低（19％），销售前景不明朗结论:根据财务分析及地块的特殊性,大家一致认为产品发展方向为独栋+ 独栋式联排或双拼？房市金碟 .fdc01#ff66ff 第二节：青岛概况房市金碟 .fdc01#ff66ff [胶澳志] 明确说明：“青岛，在青岛湾内不足一海里”，以“山岩耸秀，林木蓊清”，故名“青岛”。6000年以前，青岛已有了人类生存和繁衍的足迹。东周时期建立了当时山东地区第二大市镇——即墨。秦始皇统一中国后，曾三次登临现位于青岛胶南市的琅琊台。秦代徐福曾率船队由琅琊山起航东渡朝鲜、日本。汉武帝曾在现位于青岛市城阳区的不其山“祀神人于交门宫”，并在胶州湾畔女姑山祭天拜祖设立明堂9所。隋唐时期，海运的发展，青岛地域的对外贸易地位逐渐重要，出现了重要的海港---板桥镇，此时崂山道教也逐渐全盛起来。元明清时期，统治者意识到青岛的重要位臵，贸易、军事、经济得到快速发展。清朝末年，设立胶澳（胶澳即今天的青岛），逐渐开始繁华。从远古以来，青岛即因其独特而重要的地理位臵和良好的气候条件而受先民垂青。房市金碟 .fdc01#ff66ff 德国占领期，苦难下的城市规划推动了城市进程和腾飞发展1897年德军占领胶澳至1914年退出青岛的十七年间，德国在原胶州湾周围和原即墨县沿海海湾建立了一个被称为“东方的瑞士”的名星城市，开始了青岛的近代化进程。与其他帝国主义国家对殖民地单纯的经济与原料掠夺不同，德国是把青岛作为永久殖民地进行长期投资建设的，十七年间一直是由德国政府进行财政拨款建设城市。这种高明的城市设计理念，使青岛在头十年便一举超过早三十年建港的烟台，跃居沿海城市进出口的第二位；在前三十年间便超过山东省国民产值七倍，成为全国四大轻工业中心、金融中心之一，全国五大工业城市之一。1899年修改的城市规划图，此后青岛的城市建设主要依据与此青岛——“东方瑞士”，因祸得福。为后世的宜居之城打下良好基础。房市金碟 .fdc01#ff66ff 德国占领期，苦难下的城市规划推动了城市进程和腾飞发展德国在青岛的城市发展战略目标，有一个逐渐明晰的过程，其初衷是建一个海军基地和储煤港，作为与在中国与列强角逐的支撑点；其后便逐渐定位于将青岛作为德国在远东的贸易基地，造成第二个香港，把青岛建成德国永久的模范殖民地。德国在青岛城市发展中的设计理念主要是：以青岛为龙头，以胶济铁路沿线和全山东腹地为龙身，以黄河口至黄河河套为势力范围，以胶州湾和沿崂山湾海域为海上通道，幅射中国沿海城市和亚洲太平洋与欧美。总体发展战略为：一城、一港、一路、一海洋。在当时半殖民地中国显然具有超前的以市场为中心的综合城市功能。⒈一个面向全世界的贸易自由港与自由地；⒉一个以铁路横向分布南北纵横连结的山东与中国北方的经济中心与金融中心城市；⒊一个风景优美、高效城市管理的宜于生活与创业的生态城市；⒋一个有广大发展空间的可持续发展的海洋城市；⒌一个全面开放、能吸纳中外文化精英、促进中西文化交融的文化城市。⒍一个法治严明的文明城市。生态城市、海洋文明的科学先进规划，成就青岛——“北方香港”美名。房市金碟 .