不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理（培训资料）.docVIP

　 不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 　 估价对象名称 ××商城2128号铺位 位置状况 估价对象位于××市××区××路，东接××中心，近××路，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路 建筑面积 286.11㎡ 建筑结构 　　 总楼层 共7层 评估楼层 第2层 现实用途 商业 法定用途 　　 平面布置 估价对象位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店” 公共配套设施完备程度 ××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，××路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近 装修情况 外墙 复合铝板、方砖、玻璃幕墙 内墙 乳胶漆 天花 吸音矿棉板 楼地面 抛光砖 门 — 窗 — 设施设备 水电 暗设 电梯 已安装2组手扶梯、未使用 空调 中央空调 消防 消防栓、烟感报警系统 使用与维护 竣工年月 尚未竣工 成新度 八五成新 使用状况 出租 租金水平 　　 维护与保养 有正常的维护、使用状况良好 物业管理 ××商城负责管理 表2-11 估价对象名称 ××商城3002～6002号商铺 位置状况 估价对象位于××市××区××路，东接××中心，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路 建筑面积 详见《××商城建筑面积分配表》 建筑结构 　　 总楼层 共7层 评估楼层 第3～6层 现实用途 商业 法定用途 　　 平面布置 估价对象位于××商城每层的东北角 公共配套设施完备程度 ××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。周围道路四通八达，东门中路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返委估物业附近 装修情况 外墙 复合铝板、方砖、玻璃幕墙 内墙 毛坯 天花 毛坯 楼地面 水泥砂浆 门 　　 窗 　　 设施设备 水电 仅完成60%左右 电梯 已安装2组手扶梯、未使用 空调 无 消防 安装消防栓、自动喷淋 使用与维护 竣工年月 尚未竣工 成新度 八五成新 使用状况 空置 租金水平 　　 维护与保养 维护、使用状况差 物业管理 ××市××投资发展有限公司负责管理 　估价对象 建筑面积（㎡） 估价单价（元/㎡） 估价值（元） ××商城2128号铺位 286.11 7880 2254547 ××商城3002号商铺 286.11 4250 1215968 ××商城4002号商铺 286.11 3560 3114929 ××商城5002号商铺 286.11 　　 　　 ××商城6002号商铺 302.76 　　 　　 合计 1447.2 　　 6585444 　　十一、估价人员（略）　　十二、估价作业日期（略）　　十三、估价报告使用期限　　本报告在市场情况无较大波动时使用期限为一年（自2006年9月11日起至2007年9月10日止），若市场有较大波动或超过一年，需重新进行估价。 ××市××区××路××商城铺位房地产估价技术报告（节选） 　　一、个别因素分析（略）　　二、区域因素分析（略）　　三、市场背景分析　　（一）××市商业用房市场背景分析（略）　　（二）××商圈商业房地产市场分析　　××自改造后，商铺供应量大增，约翻了2倍多，而有效需求却没能随之上涨；同时，随着××商圈的崛起，××商铺客流遭到进一步分流，××商铺由于原来多为销售而造成的产权分散，商铺经营各自为政，无统一主题等，造成商业经营理念的滞后，这些都导致××出现至今仍很严重的“二层及以上空置”现象；且在××内部，也形成了巨大的剪刀差，副街商铺人流稀少，商业物业租金与步行街相差高达3倍。因此，解决原来因商铺销售而形成的产权分散，打造出主题卖场，形成自有特色，或能振兴。　　1.××商圈的商业房地产特点　　业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，各个经营品种所占比例却并不协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。　　2