教师修改稿一-上海财经大学.DOC

上海财经大学 2014新生研讨课小论文 院 系： 专 业： 学 号： 201 学 生： 指导老师: 姚玲珍 日 期: 2014年月日 从上世纪70年代后期开始，日本经济进入了高速发展时期，日本人把它称为“高度成长期”。 关键词：房地产 泡沫 对策 当下中国的房地产形势与昔日的日本某种程度上有着很高的相似程度，具体表现为：? 1、现有的土地供应量和存量房，已经导致了三、四线城市房地产滞销。??2、中国新首富王健林和前首富宗庆后纷纷表态，2、3、4线城市不能再建房子了！没有产业支撑，没有人流物流集聚的房地产开发，就是在沙地上盖楼，盖得越多越高，未来的风险就越大。??3、连续15年坐在华人首富交椅的李嘉诚先生已在卖北京、上海的物业，此番 “见好就收”的投资选择被市场解读为国内房地产泡沫破裂的前兆。??4、多年的房地产开发热潮，已经导致国内从一二线城市到三四线城市的楼市供求关系严重失衡，超过了合理的供大于求的范畴，其累积的风险正引起越来越多人的担忧。 何谓房地产泡沫？ 所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。资产价格在上涨到难以承受的程度时，必然会发生暴跌，仿佛气泡破灭，经济开始由繁荣转向衰退，人称“泡沫经济”。 其实国际上目前为止还没有对其的准确定义，而美国著名经济学家查尔斯·金皮尔伯格早在20世纪就曾对此有过一番论述：房地产价格持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的购买者与投机资本进入房地产市场，使得房地产的价格远远高于其内含价值，由此产生房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、以及随之而来的价格暴跌，即泡沫破裂。 房地产泡沫的基本特征 泡沫的特征可以概括为：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。 而房地产泡沫的基本特征可以简述为： 1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态； 2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大； 3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率； 4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。 三、那么，房地产泡沫的危害到底有多大呢？ 日本到现在其实还未能走出上世纪房地产泡沫带来的冲击。其持久性和破坏性之大是不言而喻的。具体来说可以概括为以下三个方面： 首先，会引起经济和社会的结构失衡。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈；另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。 其次，会带来金融危机。房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。 最后，会引发生产和消费危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地及股票的销售损失。企业收益的