美宁波胡蝶海别墅项目前期策划报告.ppt

竞争总结及机会寻找 整体市场形势严峻，潜在供应量巨大且一线品牌云集，竞争压力凸显，但是北仑供应以高容积高层中大户型为主，低密度产品较为稀缺 区域升值潜力+山体资源+滨海资源+适中总价是突出竞争重围的最大利器 第三部分 客户来源解读 别墅客户 高层客户 备注：北仑年均常住人口增加量为2.3万人。以上数据来源北仑区第六次人口普查 项目周边人口基数少，根本无法支撑周边近150万方的住宅供应量，因此吸引北仑城区客户、宁波大市客户和外来客户是本项目成功的关键 春晓镇约2万人 柴桥街道约4万人 白峰镇4万人 梅山岛1.5万人 常住人口61万 户籍人口36万 常住外来人口28万 本地原住居民 外来中高端管理者 外来务工人员 刚性需求 改善型需求 投资型需求 自住需求 刚性需求 就近置业，以 适中的总价抓 以区域升值潜力及旅游度假资源吸 以大桥效应及高品质形象引 以大桥效应及高品质形象引 在项目营销中应强调区域升值潜力、旅游度假资源、高端产品品质及形象，以求吸引北仑城区客户、宁波大市客户和外地客户 类别 香湖湾 华润中海.凯旋门 世茂.海滨花园 白沙湾 对应客户属性 有一定经济实力，露富，个性鲜明 经济实力强，追求别墅生活方式 追求滨海生活 追求度假场景 购房目的 50%自住 80%自住 50%自住 度假，投资，收藏 购房关键因素 假日休闲、第二居所 第一居所 假日休闲、第二居所 收藏、长期投资 影响购买行为正面因素 开发商品牌、产品的特性、户型设计 升值空间 开发商品牌、价格适中、产品品质 开发商品牌、滨海景观 开发商品牌、物业服务、海资源 影响购买行为反面因素 间距、庭院面积、私密性差 缺乏景观资源 距离远、区域不成熟 距离太远 客户来源 鄞州、江东，各占58％、27％ 北仑、鄞州、江东各占32%、28%和20% 北仑、鄞州各占45%、32% 温州、象山、少量宁波 年龄 30-45岁为主 30-50岁为主 35-45为主 40-50为主 学历 大专、本科以上 大专以上 大专以上 －－ 认知途径 介绍、现场 介绍、现场 介绍、户外 介绍、杂志、绿城老客户 职位 私营业主 私营业主、公务员 私营业主 私营业主、隐形富商 别墅客户：以自住购房为主，主要来自北仑、鄞州和江东，年龄层次以35-45岁居多，职业以私营业主为主 1、项目周边片区客户，如梅山、春晓等地（私营企主业、大企业高层） 2、北仑城区客户（公司老板、股东、大学老师、律师、医生） 3、鄞州东部各镇私营业主（东吴、邱隘、梅虚、五乡、下应） 1、全宁波市追求生活的品位阶层为主 2、镇海片区私营业主（老城区、经济技术开发区） 3、象山、舟山等区域私营业主（大桥效应） 1、外来客户，如杭州、上海、温州等地（与宁波有业务来往，向往 海景房，度假需求导向） 先期客户 中后期客户 补充客户 别墅目标客户组成 120平米以上购买客户群体 客户组成：北仑客户为主 客层结构： 区域换房客（改善型） 公务员及事业单位中高层 大企业中高层 本项目无120以下户型 客户组成：大北仑客户客层 区域刚需（婚房） 区域换房客（改善型） 北仑园区外籍人士 公务员及事业单位中高层 大企业中高层 客户组成： 新碶、大碶客户为主 客层结构： 城镇化建设促进的改善型 大碶范围内的私营业主 区域刚需（婚房） 客户组成：大北仑客户 客层结构： 区域刚需（婚房） 区域换房客 公务员及事业单位员工 大企业中高层 120平米以下购买客户群体 客户组成：北仑客户为主，部份大市范围投资客。 客层结构： 区域刚需（婚房） 北仑大企业员工 受世茂品牌吸引的投资客 客户组成： 新碶、大碶客户为主 客层结构： 工业区员工 区域刚需（婚房） 客户组成：大北仑客户 客层结构： 区域刚需（婚房） 受低价房源吸引的投资客 世茂世界湾 派舍提香 金城国际花园 凯旋宫 里仁花园 区域客户：区域市场中端消费需求旺盛，区域本土换房、事业单位员工、公务员及企业员工为中小户主力客源。 高层住宅购买客户群体 客户组成：春晓区域客户为主，部 分大榭、大碶客户 客层结构： 区域刚需（婚房） 区域换房客（改善型） 为父母养老买房 受低价吸引的北仑城区投资客户 别墅购买客户群体 客户组成： 北仑大区域客户，以春晓，大谢和 舟山客户为主 客层结构： 私营海产、小型加工业主 春晓区域大型企业中高层员工 世茂海滨花园 春晓客户：目前以春晓本地客户为主，部分大榭，大碶以及舟山客户 1、以梅山本地和春晓、柴桥和白峰等周边片区首次及改善置业群体 2、工作在北仑市区的外来务工人员 3、鄞州东部各镇的置业群体 4、其他区域，宁波市区、大桥效应的舟山、象山为主 高层目标客户组成 营运城市空间 引航城市地产 TEL:0574-2