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对我国实施房产税理论和实践思考 　　中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）09-000-02 　　摘 要 2011年1月份以来，重庆和上海开始对个人住房房产征收房产税。房产税实施以来，成为民众、媒体和学者们讨论的热点，“征收房产税在我国到底是否合理？”“房产税实施三个月以来，效果究竟如何？”等问题成为大家争论的焦点。对实施房产税之后面临的诸多问题，我们又该何去何从呢？ 　　关键词 房产税 理论基础 实际效果 必要性 改革方向 　　房产税，顾名思义，就是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我国早在1986年9月15日就正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施，对经营性的住房进行征税。同时，今年1月，重庆和上海作为国家个人住房房产税改革试点城市，正式启动改革试点工作，开始对个人住房征收房产税。 　　一、房产税实施的理论基础 　　我国房产税也是“舶来品”，是借鉴欧美制度的产物。外国对所谓房产税的叫法也是各有不同：财产税、不动产税、地税等等，但是实质都是对房屋和房屋覆盖的土地征税。但是，欧美的财产是高度私有化的，也就是说，如果我们购买了一套房屋，那么房屋、土地都归我们所有。而在我国，房屋的所有权归购买人所有，但是土地为国家所有，普通住宅的土地使用期限为70年。也就是说，如果房价为1万元每平方米，实际上，1万元的房价中包含了两部分：70年土地使用权一次性买断支付的价格以及建筑商收取的建筑费用和建筑利润等支付的价格。当我们购买一套房屋，由于土地并非归我们所有，所以我们支付的房款实际上可以看作是向国家缴纳的租金。而开发商在获得开发资格时，都需要向政府交纳土地出让金，这实际上已经是代消费者向国家交付了租金。房地产开发企业在销售房屋时，通过销售价款将该部分土地出让金转嫁给消费者。向消费者征收房产税，实质上是对已经交过的租金再次征税，也是住房购买者代替土地的拥有者――国家缴税，而房产税的征税者也是国家，这显然不够合理。对于普通购房者，如果并没有出售房产获利??意图时，无论房价如何波动，并不会带来实际的收入，最多是形成了或有的“公允价值变动利得”或者“跌价准备”。但是，并没有产生实际收入的房产拥有者，却要支付一笔不小的支出，这对于普通购房者来说，确实是难以接受的事情。 　　国家征税的主要用途，是按照国家预算的安排，有计划地用于国家的财政支出，为社会提供公共产品和公共服务，发展科学、技术、教育、文化、卫生、社会保障等公共事业。因为个人没有能力，也没有实力改善居住周边的公共设施，因此必须通过国家征税，并将所征得的税收用于环境保护、治安改善、兴建学校等形式，帮助人们实现这一职能。在这种情况下，由于居住条件的改善，住房的附加价值就会增加，而这种附加价值也必然会体现在住房的价格上，我们的所拥有的房产也必然会增值。但是，我国征收房产税的目的又恰恰与此背道而驰，因为我国征收房产税是在房价增长过快，房价压力过大的前提下，为抑制和打压房价而征收的，这也与国际通行的房产税征收的初衷不同。 　　二、房产税实施的实践效果 　　毕竟，我国的国情与欧美不同，房产税的征收也应考虑中国国情。我国征收房产税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整。因此，不论房产税征收的理论依据是不算是能够站得住脚，只要能够达到预定的目的，也未尝不是一种行之有效的方法，毕竟，黑猫白猫抓到耗子的就是好猫。 　　但是，就目前来看，房产税的征收是否真的可以起到抑制房价过快增长的效果呢？ 　　根据新华网资料显示，截止5月份，实施了3个月的房产税不仅入库税款不多，而且调控房价的效果也不明显，无论是上海还是重庆，一季度的房价仍在上涨。国家统计局公布的数据显示，4月沪渝房价环比均上涨0.3％。根据上海市统计结果，一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%，成交均价上涨12%，截至4月27日，上海市税务机关认定的应征税的住房2306套，只有交易量的5%到6%，即便如此，目前也只有约20笔应征房产税缴纳了房产税。上海房产税试点三个月的入库税款只有百万元左右，而重庆前三个月合计则只有79万左右。如此惨淡的入库税款，在说明高档房消费需求不高的同时，也或多或少反映了房产税实施还并没有达到预期的调控房价的作用。 　　显然，购房者在购房时对房产税的影响考虑仍然不够，对房价上涨的预期才是主要考虑的因素。 　　从适用范围来看，上海房产税试点规定，房产税只针对新增的第二套房，存量房并不涉及。重庆房产税试点则针对独栋商品住宅、个人新购第二套商品住宅及单价超过2011年商品房均价两倍的高档商品住房等。因此，无论重庆还是上海，房产税并不是普遍征收，上海只