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工程价款优先受偿制度完善 　　摘要：宏观调控政策的实行，成交量和房价均急速进入下行通道，房产开发商资金断裂现象增多，工程停工形成“烂尾楼”，此给使得大量的房地产企业处于破产边缘，并影响到了银行及民间金融资产的安全，影响经济发展和激化社会矛盾。建议通过优化我国的建设工程价款优先受偿权制度，解决工程建设资金不足问题，防止烂尾楼的出现，恶化房地产市场。 　　注：本文为浙江省教育厅一般项目，项目编号：Y201122043 　　 　　一、“烂尾楼”的出现原因及危害 　　（一）烂尾楼的出现 　　经过十多年的住房制度改革，住房的过度市场化，使得其价格严重偏离了使用价值和居民的消费能力，甚至影响了社会的安定，迎来几乎最为严厉的房产调控政策――加息、税收、限购。为应对通胀所实施的货币政策，采取了提供存款准备金，市场资金趋紧。上述两政策叠加，使得房地产开发项目逐渐因资金的短缺而停顿。原因如下：其一，加息、税收和限购政策，使得符合购买资格的主体减少，房屋成为买方市场，成交量和房价双双进入下行通道，市场处于胶着状态。因房价进入下行通道，房屋的交换价值预期将减少，银行本身贷款资金的安全已受影响，在没有其他大量资产的情况下，银行不愿意为处于悲观状态的房地产市场追加资金。传统的依靠银行贷款的方式开发的模式受到极大影响。其二，因房价进入下行通道，市场处于观望状态，除非开发商以明显低于市场预期的价格销售，方能吸引顾客，这将使其处于破产或破产的边缘。其三，因采取紧缩的货币政策，市场流动性不足，甚至将开发商整体转让项目的打算也落空了，除非开发商不惜血本低价出售。其结果，必然是大量的建设工程因资金的紧张而纷纷停工，在某些城郊结合部甚至可以用“蔚为壮观”来形容。 　　（二）烂尾楼的危害 　　1.土地等稀缺自然资源的大量浪费。因建设工程的长期处于停工状态，使得国有土地实际上处于长期未被使用状态，变相闲置，形成土地资源的浪费。为了满足居民对住房的需求，及满足企业对生产和办公的需要，政府必须增加土地的供应量，造成土地资源更加紧张。 　　2.???尾楼的出现损害金融机构的资金安全，严重则可能引发金融危机。其一，烂尾楼的出现将影响金融机构的流动资金。在我国，房地产开发企业自有资金严重不足，大量的资金通过土地使用权等抵押方式从金融机构获取。一旦，建设工程处于停工状态实际上将开发商资金链断裂的事实公之于众，其再行融资困难，往往无法按时支付金融机构的本金和利息，特别是诉讼的进行，一般将经过一审、二审、评估、鉴定、拍卖等程序，则少则一年，多则两年甚至更长，这将严重影响到金融机构的资金流动。一旦烂尾楼的集中爆发，可能触发金融危机的爆发。其二，在严厉的调控政策下，房价进入下行通道，本身建设工程及国有土地使用权的价格可能会进入快速下跌通道，当下跌幅度超过一定程度，将影响的金融机构抵押债权的本金安全。加之，金融机构的资金乃通过融资取得，需要考虑其本身的融资成本，收回贷款的时间越长，银行的实际成本远远超过了本金，还应当包括存款利息和管理成本等。其三，烂尾楼若通过司法途径拍卖，因资金需要集中支付，往往会造成拍卖价远低于市价的情况，在市场资金流动性不足的情况下，甚至可能造成流拍，最终影响到金融机构的债权的安全。 　　3.烂尾楼的出现将损害施工单位的利益，严重会导致其破产。在我国建设单位自有资金不足，加之施工单位的激烈竞争，部分垫资施工的情况较为普遍，一旦因开发商出现资金链断裂，其垫资部分、酬金等无法及时收回，可能造成其资金链的断裂，影响到其企业的生存。另因我国建设工程优先受偿权范围仅及成本，未及违约给施工单位造成损失，那么将使得施工单位承担因发包人的资金断裂造成的损失，包括向供应商等承担违约责任、向资金的出借方承担违约责任等，对资本实力相对薄弱的施工企业来说，这无疑是压垮他的最后一根稻草。 　　4.烂尾楼的出现，会影响社会安定。如果在烂尾楼出现之前，建设单位已经取得预售许可证的，并已经开始销售，那么支付了巨额购房首付款的购房者，将面临着需要承担无法收回首付款，并继续支付银行按揭，而又无法实际获得房屋的交付和使用，其生存状态堪忧，长此以往，将引发社会的不安定。 　　5.“烂尾楼”的出现，将损害实体经济。开发商资金链的断裂，建设工程的停工，融资变得困难，使得本身运动的经济体一下处于停滞状态，那么开发商赊欠材料商的款项进入止付状态，这将影响到材料经销商和供应商的回款速度。若建设工程最终拍卖所的价款不足清偿所有债务，那么处于最后清偿顺序的材料供应商将处于债权无法实现的境地，且这种危机将向材料生产商传导，损害实际经济。 　　可见，“烂尾楼”“烂”的时间越长，其造成对社会资源的浪费更严重，对各经济主体的危害更深，唯有尽快完工，方是问题的解决之道。 　　二、现行法律制度对解决烂尾楼融