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当前宏观政策下益阳县域房地产发展实证分析 　　一、目前益阳县域房地产发展情况 　　 　　（一）县域房地产开发市场趋热，销售市场降温 　　我们选取了12家有地方代表性的县域房地产企业进行调查。调查显示，2008年6月计划总投资6.32亿元，同比增长38%，上半年实际完成投资1.6亿元，完成25.3%，本年新开工面积108022平方米，同比增加27222平方米，竣工面积20400平方米，同比减少21200平方米，实际销售面积53500平方米，同比减少5132平方米，空置面积47922平方米，同比增加13632平方米。房地产平均售价为1280元/平方米，同比增长30%。县域房地产开发投资大幅增长，房价上升较快，但房地产销售市场却呈现下降趋势，空置率上升。 　　（二）县域房地产企业规模小，企业盈利呈递减趋势 　　受调查的12家县域房地产企业参差不齐，资产负债比在40%-80%水平不等，按平均水平看，受调查企业资产负债比按照时间序列比较，明显呈上升趋势。08年6月资产负债比为48%，而全国房地产企业资产负债比在75%左右，低于全国上半年房地产资本负债比27个百分点。 　　速动比率是企业速动资产（货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等流动资产）与流动负债的比率。存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。按照速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债总额×100%计算，受调查企业速动比率在2左右，反映出企业短期偿债能力较强。 　　受调查企业在调查时间区域内均盈利，但盈利呈递减趋势。 　　（三）从资金需求方看，县域房地产企业资金来源、形式单一 　　调查显示，当前县域房地产开发投资的主要资金来源是自有资金和其他资金来源，其他资金来源主要在于向正规金融机构借款和民间借贷融资。 　　从正规金融机构借款中显示，主要是从商业银行和农村信用社获得，从调查表中看出向金融机构的借款方式是抵押、质押借款。向民间融资借款主要是向个人借款，基本没有涉及到企业、中介人、典当行等组织机构。民间融资形式主要是信用借款，借款集中于一年期民间融资。 　　（四）从资金供给方看，金融机构对房地产企业贷款是主要途径 　　12家受调查县???房地产企业2007年6月金融机构贷款额比负债总额平均为12.7%，2008年6月上升为20%（其中含无向金融机构贷款的小型房地产企业），信贷资金比率呈逐年上升趋势。而与此同时，不良贷款率呈下降趋势，由2007年6月的18.1%下降到2008年6月的11.78%。2007年6月和2008年6月向民间借贷资金占比负债总额的比重分别为12.8%和7%，呈下降趋势。一年期民间融资平均利率为18%。据估算，房地产开发商的自筹资金有10%是由个人住房贷款形成的，其他资金来源中大约有20%间接来自于银行贷款。总体测算，房地产开发投资资金约有30%来自银行贷款。加上10%的民间融资，其投资资金中房地产 　　企业常规外债规模在40%。 　　 　　二、目前县域房地产发展中存在的问题 　　 　　（一）趋紧的宏观政策与县域发展的博弈 　　2005年以来，国务院及有关部委陆续出台十余项调控政策措施,综合采取经济的、法律的和必要的行政手段，进一步把紧了土地和信贷两个“闸门”，以抑制开发规模的持续膨胀和房价的过快增长,纠正房地产业发展中出现的偏差。 　　1.宏观政策与地方政府利益的矛盾冲突。趋紧的宏观调控政策和对房地产业的清理整顿，带来了房地产开发投资中各项成本的增加，抑制了房地产投资。2007年，???阳市总体土地均价为50万元/亩，比清理整顿前的15―20万元/亩，上涨了1.8倍左右。据市房管局综合测算，六层以下（含六层）的商品房成本价为1260元/平方米。其中：土地成本500元/平方米、其他成本360元/平方米（水泥、钢筋等建材及工人工资），各项规费320元/平方米（拆迁、设计、报建、验收、交易等规费）、各项税收80元/平方米，房地产企业盈利甚少；七层以上的电梯楼成本价为1400元/平方米。其中：土地成本220元/平方米、其他成本750元/平方米、各项规费350元/平方米、各项税收80元/平方米，单位成本盈利为55%。 　　地方政府清楚房产市场的投资增长对于拉高地方GDP有着重要作用。同时，房地产市场的信贷风险是地方政府向中央政府谋取自身利益的一种表现方式。开发商向银行贷款，地方政府通过批租土地获取收入，贷款越多，地方政府收益越大，土地价格越高，地方政府的收益就越快。而随之增加的银行风险属于中央政府。正是由于这种特殊的机制，各级地方政府都希望本地房地产市场火爆，越是火爆地方政府收益越大。 　　2.趋紧的政策信号与县域房地产开发市场的“寻租”等不当行为。收紧的信贷政策，趋紧的调控措施，而同时不完善