我国个人住房贷款业务发展历程.doc

我国个人住房贷款业务发展历程 　　个人住房贷款业务的初步发展阶段（1995年―1998年） 　　 　　1994年，根据十四届三中全会精神，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》；1995年，十四届五中全会又通过了《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》。在两个决定的指导下中国人民银行先后颁布了《政策性住房信贷业务管理暂行规定》、《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》和《个人住房担保贷款管理试行办法》。这几个办法的出台，标志着商业银行个人住房贷款业务的产生。但个人住房贷款业务作为全新的信贷业务，和传统的信贷业务相比具有自身特有的特点和要求，从1995年到1997年这段时期内发展较为缓慢，截至1997年末，商业银行个人住房贷款余额不足200亿元。 　　 1998年７月，国务院发出《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，明确规定从1998年下半年开始，停止住房的实物分配，逐步实行住房货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。这个通知精神的贯彻落实，极大地促进了居民购房和对住房信贷的需求。商业银行也积极调整信贷结构，逐步将个人住房贷款确立为新的业务增长点，完善相关制度办法，为个人住房贷款业务的发展奠定了基础。 　　 　　促进个人住房贷款业务快速发展阶段（1998年―2000年） 　　 　　 1998年－2000年，在国家深化城镇住房制度改革的形势下，人民银行积极调整信贷政策，促进个人住房贷款业务发展，先后下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、《关于改进金融服务、支持国民经济发展的指导意见》以及《个人住房贷款管理办法》等文件，在《个人住房贷款管理办法》中规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行；1999年，人行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，将个人住房贷款额度从原来的房价款的70%调整为80%，同年９月，人行下发《关于调整个人住房贷款期限和利率的通知》，调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10%。从以上文件要求可见，人民银行从优惠利率、贷款额度和贷款期限等方面对个人住房贷款实行了多项鼓励政策。 　　住房体制改革的积极推进和个人住房贷款业务金融政策的出台，使城镇居民住房消费的积极性不断提高，个人购买商品住房的总量和比重连年提高，个人住房贷款业务逐步进入了快速发展的新阶段。1998年商业银行个人住房贷款增加300亿元，年末余额超过500亿元；1999年年末余额达1300多亿元，到2000年年末余额已超过2600亿元。 　　 　　规范个人住房贷款业务阶段（2001年） 　　 　　2001年，人民银行针对个人住房贷款业务快速发展过程中出现的部分放松信贷条件、违规发放贷款甚至出现“零首付”等现象，下发《关于规范住房金融业务的通知》，要求强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款；借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二；商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准；借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。人民银行在原来的个人住房贷款政策基础上，对商业用房作出特殊要求，并细化了个人住房贷款管理要求，对借款人所购房屋形象进度也作出了明确规定。 　　 　　通过调整个人住房贷款政策进行宏观调控阶段（2003年至今） 　　 　　2003年6月，人民银行为防范金融风险，促进房地产金融业务健康发展，下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对个人住房贷款执行利率政策、首付款比例等方面作出了要求，要求加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能向购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定，对购买第二套（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用，对购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行个人住房贷款利率。 　　银行业监督管理委员会2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时