10-营销策略.pptVIP

10.2.6 价格规划—动态时间溢价 10.2.7 价格规划—外部竞争战术 10.2.5 价格规划—LOFT要素调整 权重 要素 + 1% 四层层差 - 2% 楼宇对视 + 2% 优良视野 + 8% 小户型 十、营销策略——10.2价格规划 10.2.5 价格规划—LOFT推盘节点 第一批次，2011年7月 1期LOFT 均价7420、476套，货值2.36亿 第二批次，2012年3月 1期LOFT 均价7473、240套，货值1.29亿 第三批次，2012年5月 2期LOFT 均价7735、801套，货值4.13亿 第四批次，2012年9月 2期LOFT 均价8400、196套，货值1.16亿 第五批次，2012年12月 2期LOFT 均价9020、313套，货值1.93亿 第六批次，2013年3月 2期LOFT 均价9313、308套，货值2.29亿 第七批次，2013年8月 2期LOFT 均价10058、308套，货值2.47亿 第八批次，2014年3月 3期LOFT 均价10258、648套，货值4.42亿 第九批次，2014年8月 3期LOFT 均价11544、430套，货值3.86亿 十、营销策略——10.2价格规划 10.2.5 价格规划—商铺基价结构图 1级商业 集中商业可售部分 2级商业 情景商业 + 花园餐厅 3级商业 住区商铺 集中商业销售部分暂定天街部分外街，届时根据实际需求调整。 十、营销策略——10.2价格规划 1级商铺 集中商业 可销售集中商业，后期高溢价惜售。 2级商铺 情景商业 项目商业标杆，货值主力，稳定现金流 。 10.2.5 价格规划—商铺内部基价关系 集中商业 基价：31000元 实际成交价34500 社区底商 基价：11500元 实际成交价20050 价格差 3级商铺 社区底商 住区配套商业，稀缺小商铺，根据住宅 成熟节点溢价。 情景商业 基价：11800元 实际成交价24074 十、营销策略——10.2价格规划 10.2.5 价格规划—商铺要素调整 权重 内容 - 15 % 400㎡以上 +10% 200㎡以下 + 30% 100㎡以下 + 20% 对接天街或专业卖场 + 20% 赠送空间 + 10% 临主要动线 + 10% 负一层商铺 + 15% 三楼商铺 + 40% 二楼商铺 + 90% 一楼商铺 十、营销策略——10.2价格规划 10.2.5 价格规划—商铺推盘节点 第一批次，2011年8月 1 期商铺 均价16747、265套，货值 8.3亿 第二批次，2011年10月 1 期商铺 均价18134、165套，货值 4.46 亿 第三批次，2012年5月 2期情景商业 均价20729、111套，货值7.04亿 第四批次，2012年10月 花园餐厅 均价19101、31套，货值2.13亿情景商业 均价25229、137套，货值8.7亿 第五批次，2013年7月 3期社区底商 均价24314、186套，货值4.8亿 第七批次，2014年5月 情景商业负一层 均价27611、223套，货值14.27亿 第八批次，2015年5月 花园餐厅 均价31025、26 套，货值2.60亿 集中商业 均价33170 ， 货值 4.98 亿 第六批次，2013年9月 3期情景商业 均价31600、197套，货值14.05亿 第十批次，2015年8月 3期集中商业 均价35824 ，货值 5.37 亿 十、营销策略——10.2价格规划 天街商业14年12月开业。 3% 10% 30% 情景商业 12% 6% 26% 1% 情景商业 　 90% 社区底商 　 　 　5% 　 8 % 　 　 　8 % 　 　5% LOFT 　 　 　 　 　 17 % 15 % 　 　 　 SOHO 　 　 　 　12 % 　 　9% 10 % 　 　 住宅 12月 10月 8月 5月 3月 10月 8月 5月 3月 2014年 2013年 业态 　 7% 社区底商 6% 　 2%　 　 2% 　 4% 　 　 　 　 LOFT 　 　 9% 　 　 　 　 4 % 　 SOHO 8 % 　　 2 % 　 　 4% 　 　 3 % 　 　 住宅 10月 9月 8月 5月 3月 12月 10月 8月 7月 2012年 2011年 业态 十、营销策略——10.2价格规划 单价的竞争情况比较(单位:元) 总价的竞争情况比较(单位:万元) 各业态竞争战术： SOHO： 低总价先锋 撕裂市场，抢眼球，聚人气。铺开项目关注人群 。