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新形势下三线城市房地产发展机遇 　　当前，由于中央宏观调控政策的持续出台。房地产市场“观望”及“拐点论”持续发酵并产生作用，全国重点城市“楼市消化速度放缓、价格上涨滞缓，交易量持续滑坡”等声音此起彼伏，房地产市场何去何从?未来如何发展?如何把握购房时机?等一系列问题成为市场关注的焦点。迷茫，是当前房地产市场的普遍问题；争议，是当前房地产市场的普遍现象。 　　然而，2008年3月8日，由福建象屿房地产开发公司开发建设的位于福建省南平市的江南?第一城推出B组团330余套住宅，开盘当天便售罄，在全国房地产市场观望氛围浓厚的市场背景下，逆市飘红，令人关注。 　　为什么福建象屿地产能够在当前形势下取得如此成功的骄人业绩?这个问题不仅引起专家业界探讨，更成了闽北街头巷尾的热点话题。因此，也引出了对“当前形势下三线城市房地产发展机遇”的关注，中央的宏观调控政策对重点城市产生了影响，但是对处于城市发展期的三线城市，究竟是影响还是机遇?2008年4月16日，一场名为“新形势下的三线城市房地产发展机遇”论坛在福建省南平市江南?第一城会所多功能厅隆重举行。多位专家会聚一堂，以一场高峰对话，深刻探讨了这个问题。 　　 　　宏观调控永远在进行当中 　　 　　刘波：我们就用一个小时的时间进行交锋，今天我们想探讨这么一个话题，实际上如果我们同时在关注中国的经济，关注中国房地产的话，我们会发现最近有些报告，全国大规模扩张的上市公司，他们在股市上是全线下跌，宏观调控在中国进行得如此严厉，我们今天下午交流的话题是三线城市的发展机遇，但我们不得不关注一个前提，就是不管这个是三线城市还是一线城市，都要面临一个话题叫做宏观调控，所以我第一个话题特别要问一下顾云昌先生，就是宏观调控已经进行了这么一段时间，是否已经达到了它的一个真正的目标，如果这个目标没有达到的话，我们接下来第三、第四季度是否还要进行宏观调控，房地产在一二线城市的表现有没有可能会传染到三线城市? 　　顾云昌：这是一个很大的起点。首先我要谈一个观点，宏观调控和房地产调控是两个不同的概念，??们一般情况下说房地产宏观调控，这种说法有所偏颇。宏观调控是整个国家对整个宏观经济的调控，房地产市场调控是其中一个方面。第二个概念就是说，宏观调控在进行中，房地产市场调控在进行中，因为市场经济我已经讲过是扭秧歌经济，宏观经济也是扭秧歌经济，所以要不断地调控，宏观调控永远在进行，只不过有时候“少啦少啦”。有时候“多啦多啦”。宏观调控到现在为止来看，仍是投资率增长过快，信贷过多，外汇顺差。房地产市场如果没有这几年政策的出台，我们的房价恐怕还不止现在这个样子，可以说出台的政策取到了一定的效果，但是没有我们想象的那么好。因为有些问题不是房地产自己造成的，比如控制性的供应。因为宏观经济要求资产投资、房地产不要增长太快，我们就要求土地增长不要太快，造成了我们供应的紧张。 　　我们现在有几个过剩，一个是产能过剩，一个是劳动力过剩，一个是资金流动性过剩，三个过剩却遇到了我们住房供应不足，现在价格涨得快，是我们需求太旺盛了，供应不足，跟不上。当然越是跟不上，投资就越多，所以这个是有矛盾的。现在专家们都有这么一个观点，应该说我们这几年，房地产市场调控主要是抓住一点：抑制过旺的需求。其实“国八条”、“国六条”和我们的央行第二套房政策都是在抑制需求，如果不抑制需求就会更旺，当然我们还是希望增加有效供应，这样才能使价格平稳，所以宏观调控、房地产调控是永远进行当中的。 　　 　　规范化市场需要“软着陆” 　　 　　刘波：去年第二套房政策出现以后，我们去年第三、第四季度和今年第一季度主要成交量有一个较大的萎缩，另外局部也出现了一些价格的微调，而最近还有些说法就是还会再加大房地产的宏观调控，是不是这样? 　　顾云昌：有人也问我了，我说我没听说，因为传说很多，我相信我们中央政府会把握宏观调控的力度，规范房地产市场宏观调控的力度。因为谁都希望我们的经济保持一个稳中求进的发展，房地产市场保持一种稳健的发展。所以我们去年的工作会议和我们十七大提出的“两防”，防止结构性的通货膨胀变成全面性的通货膨胀，第二个是防止我们经济从偏热变为过热，今年政府工作的要点，讲到了另外“一防”，防止经济的下滑。我想整个中国的经济有不确定性，我们房地产市场当然也有不确定性。建设部在两会间的观点是防止房价上涨过快，他们认为房价上涨过快的因素还在，因为我们现在仍是供不应求，既要防止扭转供求关系下滑。又要防止继续反弹，希望我们的价格可以走稳。我和刘教授说，如果我们2008年的房价可以跟上CPI，4.8，这不挺好嘛。甚至我不涨。或只是1％、2％，也是可以有效地挤压泡沫，在材料上涨，人工上涨的情况下，房价不上涨的话，等于是下降了。过去是虚涨的空间，我们把未来两三年的