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构建我国不动产预告登记制度的思考 【l】国房地产金触?2007?第1期 中图分类号:F293.30 文章编号:1006—7388(2007)01— 0010-04 文献标识码:A 摘要不动产预告登记制度对 应于本登记,是为补充不劝产登记 公信力的缺陷而设立的一种制度. 我国不动产的预告登记制度尚处于 初创阶段,为完善立法,结合德国, 日本,我国台湾地区的相应制度, 从性质,效力,适用范围,必要性 等方面对构建我国的预告登记制度 进行了探讨 关键词:预告登记;性质;效 力;适用范围 预告登记,是为保全一项以将 来发生不动产物权变动为目的的 请求权,由请求权人向登记机关申 请而进行的预先登记.预告登记制 度为德国中世纪民法率先创立,后 为((德国民法典》所继承,日本及 我国台湾地区立法上均有规定.与 一 般的不动产登记相比较,预告登 记具有如下特点:1,特殊性.一 般的不动产登记,登记内容是已经 完成的不动产物权.而预告登记的 内容并不是不动产物权,而是以将 来发生不动产物权变动为目的的 请求权.2,对抗性.纳入预告登 记的请求权,对后来发生的,与该 口 陆 建 超 项请求权内容相同的不动产物权处 分行为,产生对抗的效力,以至于 将来只能发生请求权所期待的后 果.3,从属性.预告登记作为请 求权的保全手段,从属于不动产物 权变动的请求权,并以请求权的有 效存在为前提.4,临时性.预告 登记本身并不能替代正式的物权变 动登记.因此在条件成就,期限到 来或者其他物权变动的条件具备 时,当事人应当办理正式的物权变 动登记. 1预告登记制度的性质和效力 1.预告登记的性质 首先,预告登记发端于当事人 申请的意思表示,且将请求权通过 公示手段对外展示,反映了物权要 求的公示原则;预告登记既是承认 并保障权利人对不动产将来的法律 支配关系的制度,也是债权债务关 系的延伸.故预告登记具有公法和 私法的双重性质.其次,预告登记 所产生的应当是物权化了的请求 权.预告登记时物权变动尚未实 现,因此登记对象不是物权本身, 而是将来不动产物权变动的请求 权,其本不应纳入物权的登记范 围.但如果不对请求权加以有效保 全,则权利人的权利难以得到保 障.通过设立预告登记制度,使预 告登记保全的请求权具备对抗第三 人的效力.因此请求权本身虽是一 种债权,但预告登记使该债权具备 了物权的某些效力,是请求权物权 化的一种具体表现. 2.预告登记的效力 首先,保全权利的效力.是指 通过预告登记,保障以发生不动产 物权变动为目的的请求权将来肯定 收稿日期:2006—08—28 作者工作单位:西南财经大学,四川I610074 作者简介:博士研究生. 构建我国不动产 预告登记制度的思考 【l】国房地产金融?理论搽索 发生预期物权效果的法律效力.立 法上有绝对无效主义和相对无效主 义两种选择.前者是指一经预告登 记,便禁止其后的登记及义务人的 再处分.后者是指预告登记后,就 不动产权利,义务人仍可处分,但 该处分行为在妨害预告登记权利人 请求权的范围内无效.目前设立预 告登记制度的国家和地区,为兼顾 当事人的利益,一般不采取绝对无 效主义.其次,保全顺位的效力. 顺位,是不动产物权在不动产登记 簿上依设立的时间先后在排列的顺 序中所占据的位置.顺位的确立, 取决于登记的先后顺序.先登记顺 位的物权优于后登记顺位的物权. 预告登记具有保全日后正式登记顺 位的效力,这样预告登记便防止了 第三人的介入,保全了正式登记的 顺位,使请求权得以顺利实现.再 次,破产保护的效力.经预告登记 的请求权可以在不动产物权人陷于 破产时对抗其他债权人,从而使预 告登记所保全的请求权得以实现. 2预告登记制度的历史渊源及其 在其他国家和地区的适用范围 1.预告登记制度的渊源 预告登记制度发端于早期普 鲁士法所规定的异议登记,后来为 德国,瑞士,日本等国以及我国台 湾地区民法所继受,成为民法中的 一 项重要的物权制度.即使在英国 和加拿大这一类的英美法系国家, 尽管适用范围不完全相同,但也有 相似的一类制度称为Registration ofCaution.设立预告登记制度的 原因在于,在不动产物权转让的过 程中,债权行为的成立和不动产的 移转登记之间常常会由于各种各样 的原因而有相当长的时间间隔.在 采登记要件主义的国家,虽然在债 权行为成立后,不动产物权人有未 来移转所有权或他物权的义务,但 是债权人的请求权在登记之前并没 有真正移转.即使在采登记对抗主 义的国家,也可能会产生因登记所 必须的手续不完全而无法登记的情 况,此时权利的移转没有对抗第三 人的效力,不产生公信力.此时, 不动产物权人一旦将不动产物权移 转给善意第三人并履行了登记手 续,就会导致物权优先原则的适 用,善意第三人取得该不动产