东莞海德广场写字楼市场分析报告1.pptVIP

* 代表案例——鸿基大厦 * 外立面以玻璃为主，档次一般 外围KTV/旅行社/地产中介等为主 共12层，3部电梯。三菱电梯 大堂装修一般，服务台形象一般。地面砖+普通吊顶 公共走廊宽度较窄，装修一般 * 第一代写字楼小结 外立面形象较差、多为20层以下、电梯2-3台，大堂装修一般 无地下停车或少量地下停车，物业管理较差 分析 地段 外立面 规模 商业商务配套 电梯、大堂 车位 经营情况 物业 第一代 写字楼 早期经济中心地段 形象较差 普通玻璃外墙 外立面造型过时 中小型 楼层多在20层以下 无商业配套或少量区域商业配套 装修一般，电梯2-3台，大堂装修一般 地面停车内院停车 后升级为地下停车 租金15-25元/平，租户以中小企业为主 物管费2.5-3元 物管形象较差 注；第一代写字楼由于时间较早，以出租为主，基本无放售信息。 * * * 诚信 创新 价值 房商网—海量房地产资料下载 诚信 创新 价值 房商网—海量房地产资料下载 诚信 创新 价值 房商网—海量房地产资料下载 诚信 创新 价值 房商网—海量房地产资料下载 RUIFENG REAL 0769—2318 4888 【海德广场】写字楼市场分析报告 * 报告结构 东莞写字楼沿革 东莞写字楼分布 RUIFENG REAL * 写字楼供需分析 1 东莞写字楼市场概况 2 东莞写字楼现状及分类 3 东莞写字楼发展趋势 写字楼量价分析 价格走势分析 阶段 区域主要城市功能 写字楼分布区域 03年前 莞城衰退，万江基础设施缺乏 东城成为城区商务金融中心，写字楼产业较发达 南城为待发展地区，商业、生活配套缺乏 以东城为主 2003年 南城定位为东莞CBD，城市建设加速 东城生活便利、资源丰富，定位高档居住区 —— 03年至今 东莞商务圈向南城转移，出现财富广场、南峰中心、华凯广场、华凯大厦、胜和广场等一大批写字楼，南城商务中心地产逐步建立。 南城商务中心建立 * 发展沿革—— 区域沿革 CBD规划带动南城商务中心建立，未来写字楼看南城 写字楼分布——高端写字楼汇集南城 华凯广场 中盛大厦 南峰中心 电信大楼 财富广场 台商大厦 国泰中心 万江 地王广场 海联大厦 愉景大厦 辉煌大厦 世博大厦 新华大厦 盈锋商务中心 君豪商业中心 华和大厦 恒福大厦 联丰大厦 莞城 南城 东城 胜和广场 联通大厦 华凯大厦 金盈大厦 腾龙商务中心 鸿禧中心 汇成大厦 中环财富广场 鸿福广场 华凯活力中心 国际商会大厦 兴业大厦 福民大厦 外运大厦 美佳大厦 第一国际 鸿基商务大厦 南城商务大厦 * 御景大厦 东盈大厦 广盈大厦 南城 莞城 东城 新建 图例 海德广场 华凯大厦5300 第一国际4200 君豪商业中心4500 世博大厦3400 国泰大厦4280 第一国际9511 信盈装饰大厦5992 盈峰中心6918 财富广场9684 盈峰中心7756 财富广场8560 卡布斯广场7321 希尔顿广场6513 第一国际8700 2007年冲高回落，2010年重抬头，个盘根据自身价值，呈现不同态势 价格走势—— 价格沿革 第一国际7600 信盈装饰大厦5643 汇成大厦7600 信盈装饰大厦6500 第一国际三期9650 长安商业广场11000 中信协和大厦7093 第一国际8800 丰硕广场6093 卡布斯7500 * 量价分析——成交量与价格 月均去货量91套，月均价格在6000-8500元/平之间，价格上涨幅度不明显 * 量价分析——存量与价格 存货逐步减少，写字楼供应短期不足，价格略有走高 项目 货量（㎡） 预计入市时间 中威大厦（莞太大道旁） 12000 2010-2011年 海德广场（会展中心对面） 50000 2010-2011年 台商大厦 280000 2010-2011年 东盈大厦（御景大厦旁） 32067 2010-2011年 信息大厦 83567 2010-2011年 广盈大厦 141421 2010-2011年 合计 599055 —— 市场供需——2010-2011年潜在供应 注：根据各写字楼体量，推货节奏可能会不同 市场供需——供应分析 * * 供应面积逐年加大，2010-2011年可能面临供应井喷 潜在推货 余货 7.21 2007-2011年东莞写字楼供应统计分析表 注：2010年1-4月成交14044平米，至2010年4月底东莞写字楼余货58057平米，即09年底余货量7.21万平米。 市场供需——需求分析 成交面积逐年增加，写字楼需求逐步得到释放。 ？ * 市场供需——供需比及平均振幅 分析项目 2007年 2008年 2009年 2010-2011年 供应(万平米) 14.19 14.16 22.4