《构建北京市二手房指数系统的思路和具体操作步骤_》.docVIP

目 录  1 绪 论 1.1 研究背景 在国外比较成熟的房地产市场，存量房交易量，即二手房交易量占整个房地产交易量的80%左右，远远超过增量房的交易。二手房是房地产市场重要组成部分，供给和需求极为分散是其最大特点。同时，二手房是衔接房地产梯级消费的重要环节，对于盘活存量房产，重新配置房地产资源，满足人们多元化的住宅需求，对于促进整个房地产一、二、三级市场的联动和良性循环起到非常重要的作用。 北京市二手房起步较晚，市场尚不是很成熟。相比较，上海二手房交易已发展较为成熟，成交量与新建商品房持平，占据了房地产市场的半壁江山，且上海市成立有专门的二手房指数办公室，目前定期发布二手房指数报告，对于提高市场运行效率，指导消费起到良好的作用。反观北京市二手房市场，其快速的发展使得二手房指数的研究和发布已经成为市场的呼唤，历史的必然。在这个大背景下，本文对于北京市二手房指数体系做了较为深入的研究，提出了构建北京市二手房指数的思路和具体操作方法。另外，本文研究的二手房指已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产三级市场流通，卖房人具有完全处置权的房屋，并且本文研究的重点落脚在交易量大、对社会生活影响重大的二手住宅市场。 1.1.1 北京二手房市场运行态势分析 北京市二手房市场的放开可追溯至1999年10月7日，北京市政府以40号令发布了《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》，《办法》的发布施行，标志着北京市住房二级市场开始启动。2002年北京二手房成交量只有8000套，到2003年成交量达到2万套，增幅达150%，但成交量水平也仅与1997年的上海二手房相当。结合现有成交数据以及趋势预测，预期2004年北京市二手房成交量将达到5万套左右，未来五年将达到发展较为成熟的上海二手房市场的水平—─每年十几万套的成交量。北京的二手房市场正处于快速发展阶段，考虑到北京约有2.2亿平方米的存量房市场（约260万套，其中商品房8000万平方米，80万套；公房约1.4亿平方米，160-200万套，理论上均有交易的可能性，所以北京的二手房市场潜力巨大。 1、成交量高速平稳增长，市场交易日趋活跃 北京市二手房自1999年底放开以来，成交量高速增长，2000年成交约1100套，2004年有望成交量突破5万套，比2000年增长约44倍，比去年翻一番多。自2000年开始，历年相比前一年的增长速度分别为354％、60％、163％、138％。具体成交情况见下图： 注：由于1999年底北京二手房市场刚放开，成交量忽略，2004年成交量为根据现有数据预测，资料来源于北京房地产信息网及相关网站。 2、价格小幅波动，与新建商品房相比价格优势明显 根据2003年8月至2004年8月统计资料显示，北京市二手房均价呈季节性小幅波动的趋势，平均价格为3213元/平方米，总体走势比较平稳，说明市场交易状况良好。相比较而言，新建商品房进入2004年，平均售价一直呈下降趋势，反映出房地产二级市场有饱和的趋势，平均价格为5446元/平方米。可见，北京市二手房价格仅为新建商品房的59％，价格优势非常明显。 注：资料来源于北京房地产信息网及相关网站，新建商品房包含经济适用房， 且包括现房和预售房。 3、已购公房是主导力量，但二手房商品房比重在增大 自北京市二手房起步，再上市房（包括二次转让的已购公房和经济适用房）一直是二手房市场的主导力量，如2003年第一季度，再上市公房成交2133套，占72%；存量房中的二手商品房（空置或二手商品房）只有820套，占28%。2004年1月份，再上市房成交1390套，占二手房成交量的54.5%，而存量房中的二手商品房成交1158套，占到45.5%。从下表也可以看出，二手商品房的比重有增大的趋势。从上海的二手房交易，已购公房的交易面积一般占总二手房交易的25%左右，已购公房成交的套数仅占存量房交易套数的40%左右，因此上海二手房交易量中二手商品房的份量较重，而北京目前的状况跟上海恰恰相反，已购公房的成交量占60%左右，说明北京的房地产二、三级市场还未形成良性互动，而这取决于房地产新开发量以及市场需求的饱和情况。 4、央产房放量速度加快，潜力巨大 央产房是北京市特有，指中央在京直属单位已购公有住房，总量约有5000万平方米，60多万套左右。2003年10月8日，央产房允许上市交易，引起业内外人士的广泛关注，整个10月份成交10余套，至11月有91套央产房通过审查。2004年春节过后，随着央产单位建立职工住房档案的提速以及自身品质得到越来越多购房者认可，央产房上市交易日渐活跃，至2月3日，有496套通过审核，截止3月31日，交易大厅盖章通过的央产房已达到1000套，成交368套，截至7月27日上市达2341套，成交1128套；至8月