2011上海“程家桥酒店式公寓项目”市场报告上.pptVIP

上海“程家桥酒店式公寓项目” 市场报告 该目标下的市场报告框架 * 战略目标 定位原则： 根据项目小而精的特性，项目定位应以市场为依据、自身为基础，打造两大核心魅力，设计切实的营销手段，最终实现价值最高化、利润最大化 “双核一心”——两大核心魅力、一大营销技巧 内在产品竞争力 外在形象表现力 跑轰型销售战术 价格定位 客群定位 市场结论 Ⅰ.项目自身属性分析 地理位置 经济指标 产品属性 周边配套 SWOT分析 价值提炼 Ⅱ.区域宏观环境解读 区位条件 交通配套 产业结构 未来规划 Ⅲ.酒店式公寓市场研究 调控影响 上海全市 市场特征 典型个案 Ⅳ.项目定位目标 PART1 PART2 PART3 PART4 PART1.项目自身属性分析 项目自身属性分析 地理位置： 项目位于中国上海长宁区虹桥路2298号（程家桥路口）。 虹桥路 程家桥路 本项目 位于上海西区 西郊板块 项目自身属性分析 地理位置： 虹桥路 程家桥路 本项目 虹桥路 程家桥路 项目自身属性分析 经济指标： 总占地7475平米，总建筑面积为37911平米，用地性质为商业。 项目自身属性分析 产品属性： 1楼：商铺 2-9楼：酒店式公寓，共计352套，户型区间30-100平米， 装修标准为5000元/平米 地下三层：部分商业+停车位 共计6层,18套酒店式公寓， 面积为1342平米 附楼 主楼 项目自身属性分析 周边配套： 公交线路多，925、941、936等 步行轨交10号线龙溪路站约15分钟 离虹桥商务区较近，区域居住氛围较成熟，但商务氛围不浓，离大型商圈及轨交站点有一定距离 本项目 虹桥枢纽 虹桥商务区 虹桥商务区、虹桥交通枢纽 产业配套 生活配套 银行、邮局、医院、菜场等设施较全 交通配套 公交站点 龙溪路站 项目自身属性分析 SWOT分析： 高标准的立面及硬装提升了项目形象，同时依托虹桥板块辐射，为项目导入更多外围投资客与区域产业客，由于部分户型及朝向较差，后期销售需通过价格策略及营销技巧来推动整体销售。 S优势 W劣势 O机会 T威胁 西郊地区是上海人文底蕴浓厚的区域之一 紧邻虹桥商务区、产业支撑力度大 装修标准高、产品品质好 目前处于内部装修阶段，可实现现房销售，通过实景提升成交率 部分户型及朝向不佳，得房率较低 项目为改建项目，土地年限遭受一定损失 周围商业配套及商务氛围较差，板块能级小 项目周边老公房影响项目品质与居住氛围 调控针对普通住宅，商办物业存在机会 虹桥商务区的扩建与发展，带来庞大的商务客群和外围投资客 区域当前无新售项目，未来竞争程度低 中央对房地产持续调控，房产税呼之欲出，行业面临较大风险 调控政府对于开发商的项目定价越发敏感，对项目实现高回报产生威胁 项目自身软件配套及公共部位的打造是否到位将影响项目未来的销售情况 项目自身属性分析 核心价值提炼： 一流的产品硬件、一流的软件配套、一流的营销团队 板块价值： 虹桥板块—— 上海重要的产业基地、全球最大的交通枢纽 项目需要着重挖掘的两大价值点：虹桥板块价值 区域价值挖掘下的项目保障 虹桥板块价值挖掘 项目自身品质保障 PART2.区域宏观环境解读 区域宏观环境解读 区域格局分析： 程家桥街道： 位于上海市长宁区境西南部，东起俞家浜，西至虹桥国际机场西围墙；南沿虹桥国际机场南围墙，截止2003年，面积7.6平方公里。设7个居委会，居民7092户，19639人。街道办事处临时办公点设在哈密路1721号。 虹桥枢纽： 全球最大的交通枢纽工程，涵盖航空、高铁、轨道、公交等多种交通方式，已正式启用。 虹桥枢纽 西郊 本项目 古北 天山 北新泾 中山 公园 项目位于中外环间，隶属程家桥街道，与古北、虹桥区域相邻。 区域宏观环境解读 区域交通条件： 轨道交通： 10号线（龙溪路站），虹桥——松江新城 公交线路：10余条，往火车站、人民广场、静安寺等方向 虹桥枢纽： 虹桥机场、沪宁沪杭高铁、轨交2号线 区域宏观环境解读 虹桥枢纽对本项目的影响： 虹桥枢纽的规划客流量为100万人次/天，为项目带来庞大交通导入客，同时提升自身交通便捷度。 虹桥综合交通枢纽，规划总面积26.26平方公里，包括空港、城铁、高铁、轻轨、磁悬浮等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，总投资达500亿元。 根据预测，该枢纽的远期客流总量约100万人次/ 日。 区域宏观环境解读 虹桥枢纽对本项目的影响： 虹桥枢纽将成为推动长三角一体化的新引擎，为区域导入更多的外围客户，如南京、苏锡常、杭州。 上海经济重心开始偏向西部区域，实现经济东西联飞； 同时，将带动长三角一体化的发展，实现南京、苏州、无锡、常州、昆山、、嘉兴、杭州等片区联动发展，进而辐射整个华东区域，加快长三角一体化进程。 沪宁高铁 沪杭高铁 京