云南石林小昌乐村项目定位研究报告3.pptVIP

装修成本：300元/㎡ 建议设置酒店式入户大堂——提高项目整体溢价能力 所谓生态建筑，就是将建筑看成一个生态系统，通过建筑内外空间中的各种物态因素，使物质、能源在建筑生态系统内部有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废、无污、生态平衡的建筑环境 本案整体定位为： 石林新城·20万平米·欧式生态宅邸 支撑点：石林城市化进程，石林新城的潜在发展价值，交通、配套等等。 一、项目如上所述，城市生活的打造正适如其分。 二、与买家心理有关。从买家心理看城市发展，交通、区域配套、未来物业投资回报、居住价值等，是关注点。 三、买家对新城发展的认识。项目地处新城未来核心， 在现在与未来所打造的城市生活，形成了买家买点——买家关心的是城市生活能给他们带来什么方便。 支撑点：湿地公园、内部精致园林景观。 湿地公园是外部条件 项目内精致景观是内部条件，二者无缝对接，形成最具市场竞争力的复合差异化卖点，是我们界定的目标人群心理需求的核心点。 支撑点：巴洛克建筑的精雕细琢、艺术景观小品的个性浪漫。 欧州所体现的休闲浪漫生活，是小城市买家最迫切向往的生活方式。因此，我们卖给买家的，不仅是一处简约巴洛克式建筑及景观园林，而是与公园融为一体的、非常休闲舒适、艺术的、精致的、个性的异国城市生活。 以上是我们推广的线索，也是我们必须始终不渝执行的内容，在推广方面，都要以此为原则，以此为主干，其它为枝叶。 本次汇报仅围绕物业发展方向及产品定位展开，具体的营销策略及战术将在后期确定产品规划的汇报中具体呈现。 190659000 剩余利润 税率25%税费 254212000 596708000 开发综合成本 850920000 销售总货值 说明 费用（元） 项目 本项目利润理想值约为：1.9亿（注：此利润值不包含地下车库、车位销售利润） C、收益预算 一、销售周期 本项目销售周期力争保底（即最长周期） “10个月”完成总体量的90%以上！ 计算周期从项目开盘当月起后推10个月。 5、营销推广 二、销售周期模拟分解 6—7月 9—10月 11—12月 4—5月 销售目标 2012年 完成途径 销售部筹建完毕正式开放预约登记 认筹卡发售1000张以上 实现住宅销售至70% 商业销售至50% 户外路牌、道旗出街 项目营销事件的分解，持续的开展各种营销事件、活动，并开展各种体验活动。 1月-—3月 项目动工 前期筹备 认筹 销售部开放开始蓄水 1—3月 8月 开盘 强销期 持续热销 2013年 4—5月 尾盘 住宅销售至95% 商业销售至80% 实现住宅销售至85% 商业销售至70% 回款 目标 可实现回款5.5亿 可实现回款1.3亿 实现回款0.8亿 启动团购及安置房销售 总回款至7.6亿  三、阶段性推广策略 四个阶段 第一阶段：形象导入期（亮相市场，制造炒作悬念） 第二阶段：蓄水期（开盘公告与现场营销气氛、视觉营造） 第三阶段：开盘热销期（现场渲染、活动造势） 第四阶段：持续销售期（实体景观、即刻享受成品价值）  第一阶段：形象亮相期（2012年4—5月） 目的：建立形象，利用形象区隔市场，提升项目价值，迅速形成市场对项目的认知度。 推广范围：石林县城内及石林大道。 手段：户外广告牌、工地围墙、导视牌、道旗 内容：项目定位及广告口号方向下的前期炒作主题。 示意图  第二阶段：蓄水期（2012年6—7月） 目的：开始蓄水，利用现场形象、销售部包装感动客户。 推广范围：石林县城内及石林大道。 手段：户外广告牌、工地围墙、导示牌、道旗、网络。 内容：项目形象差异升华，即将开盘信息告知。 售楼处策略：工地现场、售楼现场、样板房、宣传物料设计及制作一定要达到“攻心”为上的标准，一定要精致并且大气，显出品质感，一定要与项目卖点丝丝入扣，要形成打造的生态欧式城市生活感。 示意图 * 户型创新点2 —— 拆卸式大进深落地凸窗 将凸窗外飘到1米进深，设计成可拆卸的0.4米高假窗台，窗台可打掉并入室内，达到扩大室内使用面积的效果。另外局部可以考虑使用转角式步入式凸窗，进一步扩大可拆的面积。 落地大凸窗 拓展室内空间 项目毗邻湿地生态公园，建议面向湿地公园的产品设计270°转角大露台，提升产品品质同时增加产品卖点。 户型创新点3 —— 八角形的270度观景主卧室 合理规划，突出性价比，体现总价优势。 B、SOHO公寓 建议简装——满足基本使用 墙面双飞粉 地砖 卫生间 设计退台式景观阳台，保证最大程度享受内外景观，让居住者在家中就能感受自然的风情。打造“层层退台，步步观景”。一层可设计入户花园或赠送半地下室。 洋房户型示例： 户型：三室两厅 套内建筑面积：130㎡ 花园面积：30㎡ C、花园洋房 生态建筑—— 排水噪音处理系统 排水噪音系统——同层排水