某项目市场研究及定位策略沟通提案3.pptVIP

面积：160平方米 房型：四室二厅二卫 朝向：南北 面积：160平方米 房型：四室二厅二卫 朝向：南北 高舒适度产品，满足成熟、成就客户的改善需求 新都市精致美宅 规划 建筑 园林 户型 配套 服务 规划 建筑 园林 户型 配套 服务 产品打造：如何体现我们的社区配套？ 新都市精致美宅 最大化最直接展示项目形象和风格 考虑营销中心在项目不同阶段功能转换的可行性 有利于人性化和交互性的顾客服务体系 双营销中心设置，市区外展场主要起到更大范围内的传递和客户引导的作用；项目地营销中心系统深入的传递项目信息，激发潜在顾客的购买欲望 项目售罄后，市区外展场将拆除，故需考虑成本的合理性；内部营销中心则要考虑后期转化为商业的可能性 营销中心配置原则 具体建议 市区外展场 胜利大街 乐天大街 渭 清 路 新 区 东 路 安置用地68.5亩 体育中心 项目地营销中心 营销中心样式借鉴 与项目整体风格相一致 能够体现项目的品质形象 前期可有相关联的景观配套，增强客户体验 规划 建筑 园林 户型 配套 1、会所设计考虑因素 ⑴便于前期做售楼大厅使用； ⑵有利于住户充分利用会所作为休闲活动、公共活动的场所； ⑶有利其后续经营管理,便于服务的内外兼顾； ⑷会所作为社区之灵魂，应成为社区标志性建筑； 2、会所功能 健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室、阅览室、多功能厅（会议、小型演艺及培训教室） 3、会所面积 主体面积2000平方米左右 服务 新都市精致美宅 会所设置建议： 会所外部样式 规划 建筑 园林 户型 配套 打造街区邻里型商业街 商业配套：休闲用品店、露天咖啡厅、洗衣店、精品店、美容美发店、影像馆、花店、蛋糕店等 服务 √ 汽车4S店 √ 餐厅 √ 休闲娱乐 √ 药品保健 √ 生活用品 √ √ √ √ √ √ 是否选择 康体运动 邮政 便利店 小吃店 银行 超市 业种业态 产品打造：如何体现我们的社区配套？ 新都市精致美宅 规划 建筑 园林 户型 配套 打造适当辐射区域的购物休闲街区 商业配套：专卖店、4S店、美容美发、家居用品店等 服务 产品打造：如何体现我们的社区配套？ 新都市精致美宅 产品打造：如何体现我们的社区配套？ 新都市精致美宅 规划 建筑 园林 户型 配套 服务 社区商业布局样式借鉴 为了体现高新区门户的形象效应，底层商业的设计需要格外讲究，力求与整体的建筑高度协调，达到吸引人气的效果。 * Page * 1、项目静态比准价格 步骤一：市场比较法 （1）价格加权 79 13 6 7 10 7 7 7 10 12 3933 本项目 76 12 7 7 10 6 7 6 9 12 3900 利君首座 79 11 7 7 9 7 8 7 10 13 3700 高新幸福城 80 12 8 7 9 7 8 7 10 12 4100 上上国风 100% 定位 配套 规模 产品规划 自然资源 项目形象 开发商品牌 项目 周边 项目 交通 地段 目前均价（元/㎡） 项目 综合力 权重系数 【市场自然增长率】（未计算其他动态溢价因素） 2、动态溢价：市场增长溢价 由于2011年片区规划的利好和未来三四线城市受政策调空影响较小，将会在一定程度上提升区域整体均价；但同时也应考虑到房价调控政策的影响。 预计2012年底，与现阶段相比，自然溢价率约为3％-7％ 。 因素修正法 步骤二 3、价格建议 预估住宅的均价约为： 3737 ——4248元/㎡。 3,737 4,248 本项目可实现动态价格（元/㎡） -5% 8% 溢价合计 -3% -3% 项目快销让利损益 -8% -3% 开发过程中的风险损率 1% 3% 营销策划溢价 2% 4% 产品创新溢价 3% 7% 自然溢价 最低损/溢价空间 理想损益价 溢价因素 3933 静态比较价格（元/㎡） 底层商业价格策略 1、竞争比较法得出基本价格 73 13 9 7 7 7 6 6 10 8 13571 本项目 79 12 9 7 7 7 7 7 11 12 16000 上上国风 77 12 9 7 6 7 8 6 10 12 13000 利君首座 100 15 11 8 13 8 10 8 12 14 产品规划 品牌商家 项目形象 开发商品牌 项目 定位 周边 人流 项目 规模 交通 地段 目前均价（元/㎡） 项目 综合力 权重系数 【市场自然增长率】（未计算其他动态溢价因素） 2、动态溢价：市场增长溢价 由于片区规划的利好和三四线城市受到政策调空影响较小，将会大大提升区域整体均价；但同时也应考虑到商圈竞争趋同对项目的负面影响。 预计2012年底，与现阶段相比，自然溢价率约为3％-9％ 。 因素修正法 步骤二 底层商业价格策略 因此项目首期商业