云南石林小昌乐村项目定位研究报告2.pptVIP

F、石林在售及潜在项目容积率分析 G、石林项目潜在及在售项目价格分析 H、石林潜在及在售项目业态分析 L、石林在售及潜在项目客户源分析 J、石林项目个案分析 石林县房地产市场总结 1、石林房地产处于快速发展阶段，未来市场放量巨大； 2、市场承载力还未饱和，房地产项目逐渐向精品化发展； 3、以商贸、旅游、住宅、生态工业为综合业态的新城区将是未来房地产发展的主战场； 4、 石林项目以别墅居多，并未形成大型商业街； 5、石林楼盘均价：县城周边普通高层3800元/㎡左右，商铺10000/㎡ 左右 。 精致的内涵 业态规划：合理化 户型设计：新颖化 园林景观：精细化 物业服务：人性化 立面设计细节丰富、美观 檐口富于变化 墙身虚实对比有度，无外露管线 窗套及窗户设计有较多细节 下部石材处理精雕细琢，入口部位着重装饰 建筑符号重复运用 “八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用可以形成本案独特的风格 4、园林景观建议 由外而内 外部景观： 通过丰富的种植处理道路景观 在道路景观处理上通过面砖—各类大小灌木——乔木——围墙的层次变化使道路景观十分丰富 内部景观： 建筑与园林的完美结合 空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不绝。 注重住宅建筑与绿地的形状、布局的结合。 大胆采用平坡结合、乔灌结合、花草结合的手法营造景观，藉以营造丰富的、多彩的流动的景观空间 强调组团绿地的自然性和空间的情切感。 利用组团的建筑及栽植与建筑的进退关系使自然活物与建筑和硬质景观相生相长，共同营造属于组团内部令人感到亲切的空间 主动利用地块自身的高差。 主动通过地块高差的变化，形成自然的起伏，使园林景观产生丰富的层次感 重绿植轻硬地、重木轻草。 尽可能压缩内部道路和硬质铺砖面积，扩大绿化面积。园林景观中软绿化多用（水景、植物等）硬绿化少用（广场、铺地等），在植物的选配上采用树多、花朵、草少的原则。 园林建设中以乔木为主，形成良好的生态效益，符合生态园区理念。 草坪维护浪费大量水资源，且相对造氧能力弱，灌木和乔木不仅能遮阳、吸热、减噪，而且能产生大量氧气 * 分析总结：容积率主要集中在2.27-5.5之间，高端物业别墅容积率主要在0.28-1.2之间，小高层、高层容积率主要集中在2.27-5.5之间。 低容积率产品众多（主打舒适型） 分析总结：价格区间分布在3200-8000元/平米之间，其中别墅均价6000元/㎡左右。普通住宅均价在3800元/㎡左右。商铺均价在1万左右 分析总结：主要以多层、别墅为主，小高层为辅；通过上表可以看出。市场上缺乏物业类型多元化的楼盘。现阶段石林的在售楼盘物业较单一以及缺乏成规模的商业、写字楼等高端商业物业。 分析总结： 1、以自住型客户为主。多为本地居民、企事业单位员工及公务员等。多选择在石林县城中心区或者新城核心区，主力户型以3房和4房为主，面积区间在110-140㎡。 3、高品质别墅物业基本以昆明投资客户为主。 项目　 县城中心区（巴江明珠领城、中央金座、 石锦邑城 、大商家、凯旋城、龙园、石林老街东门坊、世纪阳光、鹿城广场） 新城核心区（上海恒联新天地花园、桃源水乡） 风景区(云鼎·合院、悠然墅、彩云天地、狂欢之都、果岭天下) 客群来源 石林县为主 昆明、石林县 昆明、外地投资客 职业特征 工薪阶层、中层白领、个体户、长期居住本地的居民 周边配套的工作人员、私营业主、高级公务员 昆明投资投机客户、石林个体经营老板 年龄特征 25-35岁 30-40岁 35-50岁 置业目的 自住 多次置业、自住、投资 投资为主 驱动因素 价格 环境、价格 环境、升值潜力 项目名称 桃源水乡 物业类型 别墅;花园洋房;酒店式公寓 面积区间 电梯房：90-200㎡；洋房：99-150㎡ 动态 首批货包洋房还剩下1/10的房源。 均价 电梯房：3800元/㎡；洋房：5300元/㎡ 开盘时间 2010-12-25 总户数：996 项目地址 石林县石林中路中段（新石林行政中心对面） 开发商 石林万城旅游文化投资有限公司 主要特点 规模大、内部景观良好，300亩人工湖水景，由别墅、花园洋房、高层、环湖商业、五星级酒店等组成的城市综合体，是石林目前开发规模最大、居住品质最高的项目。 项目名称 上海恒联新天地花园 物业类型 住宅、别墅、商铺 面积区间 185-411㎡ 动态 一期底商、别墅在售，联排别墅剩余10套左右，商业剩余一半。二期预计11月份开盘。 均价 一期别墅现价：6000左右；商墅现价：8000左右，二期高层均价在4200左右， 商铺均价在8000-9000之间 开盘时间 2010-7-31 总户数：941 项目地址 石林县石林大道 开发商 石林恒联置业有限公司 主要特点 地中海风