柠檬丽都二期营销推广方案fsw.docVIP

柠檬丽都二期后阶段营销推广方案 2006年9月至12月底 第一部分：现状与回顾： 销售现状 住宅房源： 高层D区可售房源共529套，分二批推出。第一批D2、D4于5月27日开盘，一周内完成销售94套。第二批D1、D3于6月10日开放选房，开盘一周内完成销售53套。 D区截止9月14日累计完成销售290套，另外内部预留11套；剩余可售（加销控）房源共228套。 销售动态 大定（签约） 可售 预留 销控 合计 D1栋 32（28） 45 0 58 135 D2栋 106（92） 21 2 41 170 D3栋 85（70） 9 8 26 128 D4栋 67（64） 11 1 17 96 小计 290（254） 86 11 142 529 其中，去化速度最快的为120—130 m2大三房，其他依次为：两房—四房—一房—小三房。116m2小三房去化速度最慢，原因是该户型有以下几个明显的缺点： 厨房、餐厅采光差； 餐厅狭长，无法摆放餐桌椅；面积浪费大； 入户门位置在过道中间，影响餐厅利用率。 车库储藏室： 小区业主大多为首次置业者，家庭存款有限，几乎没有多少人有自备车，所以对车库需求小。而且即便是部分业主考虑到将来对车库的需求，目前购买能力也有限。 商铺： 商铺的硬件设施设备和环境未形成，入住业主也不是很多，还没有形成商业氛围。 目前没有完成招商。 目标： 基于上述原因，综合分析后考虑，调整附属设施的推案节奏： 在整个D区房源销售达到95%，约500套左右时（预计在2006年12月底前完成）开始其他附属设施的销售工作。 车库与储藏室销售预计在2006年12月至2007年2月完成。 商业预计在2007年1月至2月进行招商，3月至4月进行销售。 推广促销回顾： 推广动作 按销售总额的2%计算推广费用，则柠檬丽都可用推广费用总额约为880万，前期累计已使用约680万，后期可用推广余款约200万元。 广告分析8月已提报，本次不再提报。 促销活动 D区已经开展的促销活动： 2006年春季房交会，推出日进双百活动； D区开盘三天内，房款折扣优惠； 8月10日至于9月10日，老客户介绍新客户送物业管理费； 8月16日至9月16日，现场房款抽奖。 活动效果： 日进双百和开盘优惠活动促进了房源的去化，目前已截止； 老客户介绍新客户买房送物业费的活动反应很好，通过该活动已成交18套； 现场房款抽奖是基于提价的因素，有一定效果但可以考虑结束了。 建议 老客户介绍新客户买房送物业费的活动继续延续至10月10日； 房款抽奖活动至9月18日结束；取而代之的是其他奖励促销活动。 第二部分：下阶段营销推广工作计划： 时间：2006年9月25日至2006年12月31日。 重要节点 国庆节（10月1日至10月7日）含中秋节（10月6日）； 房交会（10月19日至10月22日）； E区外立面完成，中心花园景观完成（估计10月底）。 阶段销售目标： 2006年9月25日至10月15日，包括国庆节与中秋节。完成D区所有房源达65%左右，约为340套（目前已大定290套）； 2006年10月18日至11月30日，包括房交会与小区现场中心花园的完工。完成D区所有房源的90%左右，约480套。同时于2006年12月1日起，开始车库与储藏室的销售工作； 2006年12月1日至12月31日，完成D区所有房源的95%左右，约为500套。 价格策略： D区目前价格范围从2550元/平米到3065元/平米，均价为2775元/平米。 周边楼盘： BOBO天下城9月16日开盘，本次仅推出住宅部分共两栋，一栋普通住宅，一栋小户型。层高共30层，一楼起价2900元/平米左右，均价约3200元/平米；8楼价格3080元/平米左右（我们同等楼层售价为2940元/平米左右）。 南国嘉苑本月底开盘，价格暂未公布，均价预计为3100元/平米左右（全复式，挑空部分不计面积，免费赠送）。 基于市场情况，对本项目的销售价格进行调整： 配合国庆与中秋，于9月26日上调均价30元/平米（D1栋不变）； 配合房交会，于10月16日上调均价50元/平米（包括D1栋）。 价格调整细案： 在均价上调的基础上，由西向东单元单价增幅从5—20元不等； 由中间楼层向上、下单价增幅5—20元不等； 具体调价后的一房一价表于9月22日和10月13日分两次提报，再行确认。 根据各节点的推广、促销细案 国庆（含中秋）攻势 目的：促进销售 时间：2006年9月28日至10月7日 活动内容： 促销方案： 在此期间到售楼处看房的客户均可获赠精美包装的月饼一个； 在此期间到售楼处下定的客户均可获赠精美包装的月饼一盒； 在此期间到售楼处下定的客户可获99折优惠（或者抽奖活动继续）。 配合促销的推广方案： 短信发送：所有业主和会员发送节