物业管理公司的纳税筹划.doc

外商投资物业管理公司的纳税筹划 准确处理 精心设计 巧妙安排 享受优惠————浅析外资物业管理公司的纳税筹划纳税筹划是指纳税人为达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的，在税法所允许的范围内，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行事先安排的过程。分析上述概念，可以看出纳税筹划有以下两个特点：1、? ? ? ? 纳税筹划的目的是减轻税收负担和实现税收零风险。即评价纳税筹划是否达到效果主要看纳税筹划的目的是否达到。2、? ? ? ? 纳税筹划是企业在税法所允许的范围内，事先合理安排经营、投资、理财、组织、交易等各项活动达到纳税筹划目的的一项经济行为。物业管理行业作为一项新兴的产业，随着社区经济的繁荣，逐步成为热门的管理行业。物业管理按物业类别可分为商住物业管理、写字楼物业管理、高级公寓物业管理和一般住宅小区物业管理四种。物业管理企业物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合服务的管理行业。按照我国税法的规定，属于营业税的纳税范围服务业；企业作为外商投资企业，适用于外商投资企业和外国企业所得税。企业的纳税筹划工作应从这两方面入手进行筹划。首先，我们针对企业特点入手来，从营业税的纳税筹划工作谈起。在我国税法规定纳税人提供营业税应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。即：应纳税额＝营业额X营业税税率从上述公式可以看出实现以降低营业税应纳税额为纳税筹划目标，就必需合理控制“营业额”，选择合适的营业税税率。想要合理控制“营业额”就要明确营业税的征收范围，依据我国税法规定营业税是在我国境内提供营业税规定的劳务(以下简称应税劳务)，转让无形资产或者销售不动产的单位和个人的一种流转税，所谓营业税的应税劳务是指属于交通运输业，建筑业，金融保险业，邮电通信业，文化体育业，娱乐业，服务业税目征收范围的劳务。加工和修理，修配，不属于条例所称应税劳务(应属于增值税应税劳务，以下简称非应税劳务)。营业税应税劳务与增值税应税劳务是相互排斥的，两个税种均有所规定的征收范围，但由于社会经济的复杂性，会出现混合销售行为、兼营行为，以及兼营不同税率的行为，准确掌握这三种经济行为的定义，理解出现这三种行为在税法上的处理，对合理控制“营业额”有重要的意义。营业税的混合销售行为是指一项销售行为如果既涉及营业税应税劳务又涉及货物销售。按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定“从事货物的生产，批发或零售的企业，企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不征收营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当征收营业税。货物，是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。以上所称从事货物的生产，批发或零售的企业，企业性单位及个体经营者，包括以从事货物的生产，批发或零售为主，并兼营应税劳务的企业，企业性单位及个体经营者在内。”可见对于营业税的混合销售行为是按企业所从事的行业来划分的分别进行税务处理的，作为服务业的物业管理企业的混合销售行为应作为营业税的纳税范围，缴纳营业税。营业税的兼营行为是指纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的行为。按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定“纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的，其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。”以上可以看出营业税的混合销售行为与兼营行为的区别，主要是营业税的混合销售行为是一项销售行为由营业税劳务与销售货物或非应税劳务组成，营业税劳务与销售货物或非应税劳务之间有因果关系；而兼营行为是应税劳务与货物或非应税劳务平行存在于一个企业中，应税劳务不存在因果关系。上述规定要求兼营行为应分别、准确核算，否则一并征收增值税，由于应税劳务没有进项税额可以抵扣，会使税收负担增加，从而达不到降低税收负担的目的，该项规定实际上是要求企业将经营项目分开，分别纳税所制定的。兼营不同营业税税目的行为是指纳税人兼营不同税目的应税行为。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》“应当分别核算不同税目的营业额，转让额，销售额(以下简称营业额)；未分别核算营业额的，从高适用税率。”营业税是按不同的税目设定比例税率的，有些不同的税目所适用的税率也不一样，如建筑业适用3%的税率，而服务业适用5%的税率。? ? 针对上述情况，可采用分立或分散经营、分别核算的筹划思路：1。对小而全、大而全的企业可将不同税种的经营项目进行分散经营，专业化经营；并进行独立核算或分立成若干个独立企业，使企业可以充分享受减免税优惠，以减轻企业税收负担；2。对混合销售行业满足征收增值税的企业，应将其混合销售行为中征收营业