郑州龙湖镇97亩住宅地块初步可研性分析报告知识介绍.pptVIP

一、郑州龙湖镇97亩地块 * 02 城市及地块区位 06 郑州市房地产市场 04 项目SWOT分析 Contents 目录 03 项目简介 05 项目初步测算 01 项目初步结论 郑州龙湖镇97亩住宅地块初步可研性分析报告 * 01 项目初步结论 项目初步结论 项目主要结论 地块概况 1、地块指标：土地共为97亩，容积率为3.0，计容面积为194450.72方；、可售面积为1903550.72㎡：其中18/30F高层可售面积186309.72㎡，商业可售面积为4241㎡; 2、取地模式：勾地性质的常规招拍挂。该地块土地单价310万/亩，其中合作方帮助我司以300万起拍价摘地，另有10万/亩的居间费用，合计总价约3亿元。 3、交易模式（含付款方式）：这个项目原先投入一个亿，锁定了这个项目，这个钱是这家公司打给了政府。现在的操作流程：双方合作成立合资公司，对方把他之前投入的一个亿注入到这个合资公司，我司在注资两个亿，然后用项目公司的三个亿去摘地，摘到地以后，我司在给对方一个亿，让对方退出。对方事先和政府签了协议锁定地价300万一亩，政府承诺原先的协议适用于新的公司，如果有其他人参与，实在摘不到地的话，可以搞流拍。我公司与合作方签约后，双方设立共管账户，我方打入3000万共管资金。该资金在土地摘牌用于支付土地出让金。 4、居间费：另外居间费10万/亩，确保我们按照300万一亩的底价中。 量价水平 土地价格 售价预估（整盘均价） 周边市场行情简述 利润率 土地价为310万/亩，楼面价1550元/㎡ （整体地价、楼面价） 高层6229元/㎡，商业10000元/㎡（各类型物业整盘均价） （简述周边项目销售价格及销售情况） 总收入126796.79万，估算净利率9.5%，（扣除1000万居间费用后净收益8.74%） 回收周期为12月 SWOT分析 核心优势 主要不足 主要机会 主要威胁 南部新区，环境好宜居住，配套齐全 周边学区、商业配套一般 区域缺乏大品牌开发商，中南进入有优势 区域存量稍大，有去化压力；周边楼盘业态丰富，无差异化机会 跟投方案 项目公司跟投方案 总公司跟投方案 　 　 总公司评审意见 　 * 02 城市及地块区位 城市区位 周边配套 龙湖镇规划 湿地公园规划 郑州规划 项目区位 * 4、新郑龙湖镇规划 【龙湖镇规划】纳入“中原城市群建设”战略当中，与主城区、物流园区、航空港区一体化互通建设。 龙湖镇整体规划纳入到“一带一路”、“中原城市群”建设战略当中，与主城区、物流园区、航空港区一体化互通建设。 承接产业外溢，建设大型物流园区（华南城、华商汇），奠定中部地区物流中心地位。 教育园区：以河南工程学院、郑州升达经贸管理学院、中原工学院、河南医学高等专科学校、河南工业贸易职业学院、中原工学院信息商务学院、河南检察职业学院、国家法官学院河南分院、中澳学校、河南机电职业学院等为主的文化教育园区。 “宜居教育城” 在规划布局结构上为“一核两翼”，“一核”即中部核心区（主要为龙湖区域），重点建设高校区、中小学教育园区以及科研开发区；“东翼”发展大型物流园区；“西翼”发展休闲居住、特色旅游 目标地块 * 5、项目区位 郑州绕城高速 郑州绕城高速 郑州绕城高速 机场高速 机场高速 京港澳高速 市区二七区商圈 郑东新区CBD 区 华南城商圈 目标地块 地铁2号线 地铁2号线延长线 航空港商圈 南四环 22KM 16KM 2.5KM 18KM 4KM 2KM 目标地块处于龙湖组团的北部，位于郑州市区的南侧，属宜居教育城；距华南城商圈、二七商圈、郑东CBD商圈、航空港区较近，未来升值潜力大。 * 6、周边配套 * 郑州绕城高速 郑新快速路 湿 地 公 园 祥云路 鸿鹄路 双湖大道 G107 祥和路 轩辕路 沙窝里小学 规划学校 荆铜小学 中心小学 第二实验小学 龙湖一中 郑州绕城高速 河南省第二人民医院 新郑市第三人民医院 华南城商业区（国家一流商品批发中心） 爱玛特购物中心 2号线地铁口 万客来超市 国瑞城项目 浩创梧桐郡 龙熙湖畔 目标地块3公里范围内教育、医疗、交通、商业等各项配套基本齐全，满足客户日常需求；同时地块东侧有1400亩的湿地公园，目前已动工，预计2017年五一前后完工。 学校：地块北侧规划学校、第二实验小学、龙湖一中、郑州一中分校。 医疗：河南省第二人民医院、新郑市第三人民医院。 商超：3公里内主要商业配套为华南城物流批发中心以及周边小的商业配套，周边缺乏大型商业购物中心。 交通：距绕城高速1.4公里，距郑新快速路900米，距地铁口1.5公里，距离华南城2公里。 距离主城二七商圈16公里，距新郑机场18公里，距郑东新区CBD中央商务区22公里。 地块东侧为国家级湿地