宏源大厦写字楼服务建议书 2009年1月.pptVIP

Here comes your footer 宏 源 大 厦 写字楼服务建议书 2009年1月 Contents 北京市写字楼市场环境 地理位置 项目位于朝阳区酒仙桥路4号 中关村电子城科技园 所处丽都商圈 - 东北承空港经济圈 - 西北依望京高科技园区 - 西南临燕莎商圈 共享成熟商务资源 丽都商圈租赁市场现状 望京区域租赁市场现状 燕莎商圈租赁市场现状 区域市场平均租金 区域市场结论 酒仙桥电子工业城及望京部分区域同属中关村科技园区，享有园区优惠政策。 园区的产业背景+政策优势正在获得更多TOP500企业及关联企业的青睐。 本项目为丽都商圈内唯一的新增供应，可满足电子、通讯、科技类中下游企业需求等。 本案产品的附件功能和价格优势，将分流燕莎商圈的部分国际化客群，并与望京区域待租面积形成直接竞争。 Contents 项目基本条件 道路交通 东、北四环路、京承高速路等主干道近在咫尺，机场高速路（大山子出口）连通东二环、东三环，交通路网四通八达。 驱车15分钟到达首都机场，10分钟到达东直门交通枢纽及CBD核心，5分钟到达燕莎商圈。 周边近20条公交路线通往城区各地，为商务办公提供便利交通。 商务资源 第一个五年计划决定在此筹建电子工业基地； 现区域隶属于中关村电子城科技园区，享受中关村科技园区各项优惠政策； 依托电子城科技园而进驻的电子、通讯、科技类巨头，如诺基亚、索爱、摩托罗拉、爱立信、西门子、松下、北电网络、安捷伦等； 依托区域内涉外资源、文化氛围而存在的世界500强企业，包括电气、机械、快速消费等行业，如ABB、奔驰、克莱斯勒、卡特彼勒、雀巢等； 商务氛围浓厚，投资环境成熟。 SWOT分析 SWOT分析 项目形象定位 丽都涉外商圈唯一新增 具有高附加值的 高性价比 准甲级写字楼 客户定位 受政策吸引的电子信息、电子产品、通讯、网络信息等行业中小型企业。 受区域文化氛围吸引的文化创意类企业及注重彰显企业文化和个性的各类企业。 与区域内电子行业巨头及世界500强企业具有业务往来的中下游企业。 为区域内现有知名、实力型企业提供服务的服务类企业。 项目具备燃气条件的产品特征，将对区域内有商住需求的客户产生吸引。 租金定位 根据区域市场现有平均租售价格和项目自身品质 建议本项目租金报价为4.2元/m2.天 租金成交均价为3.5元/m2.天 Contents 项目基础条件 2003年6月竣工 项目品质在准甲级水平，项目自身的细节品质与主流商圈新增办公物业相比竞争力不足。 外部建筑设计 建筑LOGO标识 基础硬件设施 大堂 大堂是展示企业形象、提升产品气度的关键之处，决定到访客户的第一感受，有气势的挑空大堂对于写字楼来讲尤为重要； 目前项目大堂无挑空，面积400m2，高度仅4.8m，不符合甲级写字楼的品质要求和形象展示，与市场上新增办公物业相比具有明显劣势。 内部空间布局 原平面布局形式 目前的平面布局为每层4户，套内对办公区域的划分较为零散。 套内洗手间、走道等辅助空间占用面积过多，降低了办公的实际使用率。 现一层4户的布局为商住楼形式，不符合市场主流客户对写字楼大开间办公，能够自由分割、组合的灵活度要求。 交房标准建议 建议交房标准：水泥地、白墙、提供吊顶材料 原木门比较老旧，建议更换符合现代办公时尚的玻璃子母门。 楼内商务配套设施 大堂：商务中心、咖啡厅、会客区；商务中心可利用海航自身及其合作伙伴的资源提供机票预订、旅行社柜台等服务。 大厦内无员工餐厅的设置条件，套内有燃气，入住企业可自行解决，或是利用裙房商业的餐饮。 裙房综合商业配套 Contents 租赁策略建议 分层段定位本项目租赁策略及目标 兼顾品质形象及合理收益 先抑后扬，结合出租率及市场状况 租赁计划 根据甲方提供的信息，本案的工程移交2009年4月能完成；加上工程改造的时间，预计项目在2009年第三季度可以入市招租。 以下租赁计划按项目2009年7月开盘，写字楼部分待租面积32718平米（标准层面积1558平米 * 21层）编制。 租赁收益 10年租赁收益分析 Contents 服务收费标准 Contents 商业楼宇部年均代理项目数量居北京各代理行第一 中原地产商业楼宇部（原写字楼一手项目部）年均代理10个项目，积累了相关区域丰富的客户资源，项目覆盖全北京市三大写字楼板块以及周边区域，包括CBD商圈金融街商圈、