湖南住房业发展存在问题与对策研究.docVIP

湖南住房业发展存在问题与对策研究 　　一、湖南住房建设发展现状及问题评析 　　(一)政策目标定位问题 　　房改启动以来,湖南住房政策目标来具有目标的不明确性。在漫长的改革过程中,改革的方案反反复复。政策目标是选择住房分配的商品化、货币化、市场化还是改善居民的居住条件、满足居民的住房需求,一直没有做出明确的选择。还有,住房建设未完全按市场机制来运作。这一方面与房地产企业片面追求高额利润无视社会中低收入群体需求有关,更与政府的政策引导及社会住房保障机制有关,准确地说,是财政补贴、税收优惠及住房金融支持体系等政策的制定未到位。 　　(二)住宅商品房价格问题 　　当前,湖南省的住宅市场实际上只是针对高收入者,这种消费者定位是导致湖南省住宅商品房价格游离于国民经济发展水平的根本原因。如果我们要想实行住宅资源的市场化配置,就必须解决住宅市场的核心――住宅商品房价格问题。从目前全国各地的情况来看,还没有地方政府真正向住宅商品房价格过高宣战的,仅仅是小幅下降,这对市场没有什么实质性作用。因此,目前的改革措施局限性还是相当大的。采取相应措施解决房价问题是最终建立住宅市场的必备条件,自然也是彻底改革的信号,而其它非价格改革措施还难实现以市场为基本取向配置住宅资源。实现不了这个目标,我们所分析的驱动改革住宅制度的深层次原因也就无法解决,仅仅是有可能解决更大一点比例的人的 “住宅问题”而已,这将需要我们支付一个十分高昂的后续改革成本。 　　(三)提租无问题 　　提租的深层次政策用意是让原公房住户主动选择购房。但从实际操作来看,提租的幅度与房屋的市场价值的提升不成比例,后者远远大于前者。相对购房而言,选择公房租住,仍是较划算的选择。目前,绝大多数省、区、市的居民公有住房租金支出占双职工家庭平均工资的比重为6%以上,湖南省在10%以上,这与美欧国家的20-30%相距甚远。而且,提租未区别对待,各地未落实民政部门确定的社会救济对象及其他低收入家庭实行适当减、提租补贴及免新增租金的政策措施。 　　(四)经济实用房问题 　　经济实用房一种社会保障性质的政策性商品房,是适合我国国情及湖南省省情的一项政策性住房扶持措施,对解决湖南省中低收入群体的购房问题起到积极的促进作用。但在执行中也问题重重:政府协调不力,报批手续烦琐;贷款难落实;质低价高,群众利益受损;超标建设;扶持对象界定模糊,操作不规范,高收入群体大量涌入经济适用房市场。 　　(五)住宅金融支持问题 　　住房金融支持问题主要表现在:贷款额度小,期限短,利率高;限制条件多,手续烦琐。办理时间长;住房业保险市场不完善;政府扶持力度小。长期以来,湖南省住房金融只是以住房公积金贷款、抵押按揭贷款业务为主,单纯地支持居民住房消费需求的实现,却忽视了从刺激住房投资的角度引导居民投资。而从发达国家住房金融业发展的历程来看,从引导消费与投资两个方面支持住房产业的发展,已是不争的事实。由于住房抵押贷款的期限往往长达几十年,作为债权人的银行,难以在短期内收回全部贷款,不利于银行资金的尽快流动,也制约着住房金融的更大发展。 　　二、深化湖南住房制度改革的政策选择 　　1、搞好政府宏观调控,实现住房业的快速与持续发展 　　要使住房业得到持续的发展,并成为新的消费热点和经济增长点,各级政府必须加强对住房开发市场的宏观调控和管理,使住房价格与湖南城镇居民的家庭收入水平和支付能力相适应。政府对住房开发市场调控的目标就是:控制住房开发的总量、各类住房的比例和价格,使其与居民住房的需求总量、需求结构和不同收入水平居民的支付能力相适应;调控商品房的价格构成;运用相应的政策手段来实现调控。 　　政府在制订有关住房建设的法令法规、加强城市土地管理、构建住房金融支持体系、加强区域合作、住房贷款担保以及提供住房信息指导等方面起积极的调控作用,尤其是房改宏观环境的营造、社会“弱势”群体的扶持以及房产市场的规范更需要政府的适度介入。 　　2、转换住房建设投资机制,实现投资主体多元化 　　改革的方向是要逐步过渡到个人投入为主。企事业单位向职工支付足以维持劳动力再生产的住房消费的货币工资报酬,把原先职工住房消费投入的能力。国家着重负责社会保障性住房的投资建设(如廉租住房)。同时,把原先有国家财政拨款形式下达的建设基金还原先为住房消费工资,返还给职工个人,作为购租房款投入;政府主要是通过国有政策性和商业性金融机构的优惠贷款,支持住房建设。 　　其次要将已建设的住房按市场经济等价交换的原则,出售或出租给居民,回收投入的建房资金,再用于新建住宅,如此循环往复,滚动开发,就可以建立住房资金顺畅回收的机制,实现建房投入产出的良性循环。 　　3、积极发展商业性的个人住房抵押贷款,推进和完善住房公积金制度 　　湖南省的住房长期发