2015年杭州豪宅别墅市场调研报告.doc

2009年杭州豪宅别墅市场调研报告 （2009年） 目 录 第一部分 大杭州之豪宅历史溯源 2 第二部分 杭州十年高端房地产发展简史 4 第三部分 杭州高端房地产开发分布区域 11 一、公寓市场 12 二、别墅、排屋市场 14 第四部分 顶级公寓区域市场详细分析 18 一、新西湖板块 19 二、新西湖板块 27 三、钱江新城板块 34 第五部分、别墅排屋区域市场详细分析 38 一、青山湖板块 39 二、湘湖板块 51 三、千岛湖板块 53 四、良渚板块 65 五、大闲林板块 72 六、之江、银湖板块 76 七、西溪湿地板块 80 八、钱塘江流域 90 第六部分 当前别墅排屋房产市场现状小结 8第一部分 大杭州之豪宅历史溯源 “一城云山半城湖”，因为秀丽的西湖，自古以来杭州就不缺乏豪宅。一个西子湖，传奇上千年。沿湖30里，多少文人逸士比湖而居，从刘庄、汪庄，到香凝居、秋水山庄，一幢幢或典雅或古朴的湖岸别墅见证了一代代“风流”人物的兴衰荣辱。时过境迁，一个个人物都以不在，而一个个建筑仍然以卓越的风姿屹立于山水之中，成为后世宝鉴。 自南宋定都始，杭州就不曾缺乏缔造豪宅的尊贵之气。南宋一代，举凡王室、官臣、城市富商等等，都竞向西湖从事宅院、园苑、亭台楼阁等各种建筑，西湖被迅速地开辟成为一个风景区，“山外青山楼外楼”的总体布局即至此成形。尔后历经明清，历朝历代西湖均成为王公贵族修憩别业、搭建园林的理想之地，到民国初年随着江浙一带民族工业家的发展，杭州的别墅修建也到达高潮，至目前仍负盛名的许多别墅如汪庄、留庄，都是这个时期的产物。 当然，杭州有的还不仅仅是西湖，大运河、钱塘江、西溪湿地、青山湖、千岛湖，再加上中低丘陵地貌形成的绵延山势，杭州有着孕育豪宅的“天时地利”。随着杭州城市版图的进一步发展，杭州的豪宅格局也日益扩张，形成四面开花的繁盛局面，豪宅类型也从别墅的单一局面发展到公寓、排屋等多元化类型。可以说，历史厚重的西湖给了杭州缔造顶级豪宅的底气，而浙江经济的快速发展则是杭州高端地产发展的血脉所在。 杭州从不缺故事，也不缺豪宅。 第二部分 大杭州十年高端房地产发展简史 1992年底，第一批现代商业别墅群诞生在杭富公路沿线的银湖区域，“贴近欧美、与港澳同步”的一种有天有地有花园的别墅居所登场。 从92年至今，杭州的高端房地产市场有了近二十年的长足发展。1994年前后，以绿城为代表的开发商在城西进行了一轮城市别墅的开发，真正开始了杭州的别墅开发时代。从94年开始的这十五年，也是杭州高端房产发展最具可看性的十年。不仅杭州的别墅建设有了翻天覆地的变化，公寓类豪宅也成为楼市一个耀眼分支。杭州的高端房地产市场真正成形。 （1994-1998）——别墅市场的起步阶段 1995年前后，绿城开发的丹桂、金桂、银桂系列产品为代表的城市别墅应运而生。虽然目前来看，此类别墅与公寓混于一个小区，无论是从建筑形态或是生活空间商，都未能揣摩到真正的别墅生活形态。但是伴随着城市房地产开发的进一步发展，城市中心土地资源日益稀缺，这一时代的别墅也逐渐步入顶级豪宅行列。从当前的二手市场数据来看，这一批别墅的单价挂牌在4—6万元，面积稍大的别墅总价甚至突破2000万元。某种意义上可以这么说，城西的别墅开发行为，杭州的开发商真正开始了别墅建设探索的步伐，因此，意义非凡。 典型楼盘：绿城的丹桂、金桂、银桂别墅系列，南都·林语别墅 （1999—2003）——近郊别墅的第一个黄金时期 1999年起，杭州别墅出现了一批整体环境、建筑形态、型材选用、室内设计都向国际一流水准看齐的别墅产品。九溪玫瑰园、西湖高尔夫别墅、富春山居可以称为第三代别墅代表。此类别墅首次将建筑审美与山水风景结合，根据原始地貌设计别墅户型，并且借鉴了欧美等一些流行风格，在杭州别墅的发展道路上做了一次非常有意义的探索。 以直到现在都堪称经典的绿城·九溪玫瑰园项目为例。绿城·九溪玫瑰园坐落于杭州之江国家旅游度假区内，距市中心仅8公里，面眺钱江，背枕五云山，自然环境得天独厚。东区位于山水之间近17公顷的森林中，由121幢风格各异的别墅和4幢高级公寓组成。西区别墅地块总占地面积约302亩，其中别墅区约合182亩，另有度假村约合120亩，建有别墅100幢左右，容积率0.23，别墅面积280-600平方米不等，以300-350平方米为主流房型。 ● 单体设计：玫瑰园别墅在保持东区北美小住宅风格的基础上，融和中国审美创意，加以改进创新。以两层为主的山水别墅群中，不同的屋檐勾勒出丰富多彩的建筑立面，丰富和谐的色调体现出悠然含蓄的生活情致。对第五立面--坡屋顶的比例和高低搭接进行了精心的推敲，精致的檐口、柱饰、窗饰、栏杆、线脚等细部处理使建筑更加引人入胜使得整个园区的建筑与周围山林水景更加有