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此资料来自 台商讯息网, 大量管理资料下载 房地产产品定位的实用技巧 一、容积率配置技巧 如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进 行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计， 塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建 筑面积用于低矮楼层（例如一、二楼），规划矮胖型建筑物，一方面 把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本；有的人可能规划数栋 建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论 基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或 低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是 指如何将每块土地的总可建建筑面积（楼地面面积）利用到极致。 同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一 般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度；（1） 空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区一、容积率配 置技巧 如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进 行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计， 塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建 筑面积用于低矮楼层（例如一、二楼），规划矮胖型建筑物，一方面 把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本；有的人可能规划数栋 建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论 基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或 此资料来自 台商讯息网, 大量管理资料下载 低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是 指如何将每块土地的总可建建筑面积（楼地面面积）利用到极致。 同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。一 般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度；（1） 空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区在一般购房者 的观念中，总希望所购买的房子，其公共设施；所占的比例愈低愈好， 因为公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。某些发展商或销售代理 公司则为了投消费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策 略。那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗？ 事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面 积及公共设施的整体规划，来衡量建筑特的品质及价值，而我国在不 断追求提高居住水准的潮流下，也必然将朝这种趋势发展。就发展或 产品定位者而言，要认清许多公共设施之所以难被购房者接受，是由 于设施本身不实惠，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购 房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠 以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个 案性质作合理定位。 （一）具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设 施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。尤其对于使 用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设 施尤其重要。 此资料来自 台商讯息网, 大量管理资料下载 （二）具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或 公共视听室等。这类公共设施的实惠在于它的公共性，例如任何个人 想拥有一个私人游泳池都是奢侈的事，但是通过公共设施的分摊，却 使整幢建筑或整个社区的住户都能长期经济地拥有及使用游泳池。 （三）具有收益机会的公共设篱，例如地下室的商业空间，停车位， 或其他可供非该建筑住户付费使用的设施等。由于这种设施的使用可 收取租金或使用费，对于分摊设施的购买者而言，相当于购买有收益 的长期投资标的，不仅可补贴管理费，同时也较易维护整体建筑的品 质，在使用价值高的地段时颇为适当的设施定位。 （四）对环境有改观的公共设施如绿地、花园等，虽增加投入，但这 种投入可以从因环境改变物业升值中得到回报。 公共设施的规划将越来越受到重视，产品定位者若能适当掌握各种公 共设施的功能，可使公共设施空间发挥“小兵立大功”的作用。 三、楼层用途的定位技巧 不同的人对各楼层空间的需求不同，也就是各个楼层事实上是不同的 市场，具有个别的供需情况、用途特性、交易性质及空间价值等，而 这些差异的存在，能给予从事产品定位的人发挥创意的机会。 我们可将一幢大楼的立体空间，分成下列四个市场个别考虑它们的定 位特性。 （一）是顶楼市场，这种产品不论在采光、通风、视野及私密性方面， 都比其他楼层更具有得天独厚的条件，又由于每栋楼只有一个顶楼楼 层，这种相对稀有性使