设计主线：商业项目定位、产品策划（设计之前）.docVIP

设计主线：商业项目定位、产品策划（设计之前） 　　设计主线：商业项目定位、产品策划（设计之前）提要：在前期这个阶段，开发公司的设计部门起着尤为重要的作用，从开发角度，与战略、销售、成本、财务各部门之间无缝对接 更多 　　设计主线：商业项目定位、产品策划（设计之前） 　　地产六年，这三年在埋头干工程，主要精力放在施工图、前期报建、工程配合等具体工作上，哈哈，想当年，进房地产前三年，我们也是到处拜访设计大师、与国际著名的设计院合作，邀请五星的酒店管理公司参与项目，四处考察新型商业项目业态； 　　回顾一下产品的策划布局过程吧（以下分析是项目视角，不仅是设计角度）： 　　作为房地产人员，我们工作的开始是：当我们拿到一块地，我们要。。。 　　作为设计院的设计人员，工作的开始是：当我们拿到甲方的设计任务书，我们要。。。 　　大家从这里就能看出明显的区别了吧，作为开发公司的一员，考虑产品是从项目最原始出发点开始； 　　那么，当我们拿到一块地，要干什么呢？ 　　一.决定主力产品方向； 　　首先，产品有哪些？ 　　商业：盒子商业（大盒子-综合mall、小盒子-专业mall）、商铺（商业街、沿街网点）、办公、公寓、酒店； 　　住宅：高层、中高层、多层、花园洋房、叠拼、别墅（联排、双拼、别墅）； 　　其次，哪些因素决定产品？（排序不分先后） 　　1、这块地在城市里的位置（现实条件）： 　　我们做的项目就如同我们个人一样，再厉害的个人也不过是茫茫人海里的其中一个而已；所以一个项目拗不过大市场，也拗不过城市大格局（实力雄厚的公司创城除外）； 　　比如我们拿到市政府边上的地块，能不作成高档办公楼+豪宅吗？做刚需简直辜负了政府的信任； 　　比如拿到一块荒郊野外的地，风景好交通差，往别墅、改善、第二第三居所方向考虑，地块够大够便宜，可以往低价刚需规模化走，创出一个青年城也ok. 　　2、公司战略（战略决定方向）； 　　公司战略决定大方向，往前面说，决定地拿不拿，拿了决定做商业还是做住宅，如何配比，商业自营还是销售，套现还是留资产运营，敢不敢作酒店，商场等； 　　3. 规划条件（政府对这块地的展望）； 　　价值好些的土地，政府控规基本已经控住大的方向，容积率、限高、商住比等条件已限制得七七八八，而且作为政府角度，希望有高档酒店、办公、大型商业这些又有政绩又有税收的项目，有个市委书记说，要是光开发住宅，我们还需要你们来开发吗？也有出现，不报酒店，不受理住宅单体报建工作的指示；所到底，政府才是最大的土地开发商。 　　4. 市场接受度（现实条件）； 　　现在的开发商越来越不易，拗不过政府，拗不过市场，也拗不过业主；本地市场只接受2万的豪宅，你非得做4万的，只能像汤臣一品慢慢熬。本地的小微企业发展缓慢，你非得做大量的100-200的办公，也是困难。 　　最后，主力产品做什么？ 　　1.根据上述分析，先确定是否留自营资产？自营资产以前的分析过，如果靠项目自平衡，顶多能留20%的面积，再多资金就断掉了；自营资产做什么？自持商业产品：酒店、办公、商场、商业街。 　　 　　2.销售产品：确定商业和住宅的配比。实际情况更多的是拿到政府的商住比，考虑商业要怎么分配，销售商业产品：沿街网点、办公、公寓。住宅没什么悬念，现在产品及配置都太成熟了，定个位、找个对标项目，销售摸摸市场，基本八九不离十。 　　3.综合体：几年前我们花了半年时间，专项研究各种综合题、旅游综合体、商业综合体、产业综合体等，总结为“1+X模式“，即以一个突出的优势业态，带若干个常规业态的产品； 　　二、确定产品配比； 　　一般销售提的策划报告里，重要的一环就是产品配比。 　　举个例子：10万的项目，容积率，5：5的商住比，全部销售。 　　即：5万的住宅+5万商业： 　　1.按容积率基本判断以18层为平均数的住宅；存在以下选择： 　　如果商业让出一部分土地（商业容积率调到，住宅），更为舒适，层数以11-18层为主； 　　可选配：小高层/花园洋房+高层/别墅+高层（由损益测算和市场接受度联合决定） 　　多数配置：常规户型面积区间占60-70%，小户型5-10%，大户型10-20%，超大户型5%；（十份里有八份销售策划报告都是这么给出结论的） 　　2.商业：既然是销售，产品相对简单：商铺（沿街网点/商业街）、办公、公寓； 　　网点利润最高，优先布置，以面积最大化，低总价为基础，开内街、加连廊，托二楼、多样化都是常见的手法； 　　公寓：我们是二线城市，办公类不是特别发达，低总价的公寓，能提高去化速度，主力面积一般在30-40平方，少数边角、顶层户型加大；客户以青年自主和投资客为主： 　　卖点一：投资回报率； 　　卖点二：销售返租，连锁酒店经营模式； 　　卖点三：针对自住型的客户，设计运营上做好充足的服务配套； 　　办公：