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第三章 土地估价方法之一 ——收益还原法 5.1 收益还原法概述 5.2 收益还原法估价的程序和方法 5.3 收益还原法应用5.1 收益还原法概述 收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。 它是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。 收益还原法的原理当将土地取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的还原价值，这就是收益还原法的原理。 假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是每平方米20000元。即地价=土地年纯收益/土地还原率。收益还原法的基本公式一 土地年纯收益不变，土地还原率不变且大于零： P = a / r 式中：P——土地价格 a——土地纯收益 r——土地还原率收益还原法的基本公式二房地产使用年期有限且其他因素不变当a每年不变；r每年不变且大于零；房地产使用年期为n年时，其计算公式如下：式中：P、a、r同前；n——使用房地产的年期或房地产有收益的年期。收益还原法的基本公式三土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式①房地产使用年期无限当年以前（含t年）纯收益有变化，其值为 ；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：式中：P、a、r同前；——第i年纯收益； t ——纯收益有变化的年限。收益还原法的基本公式三②房地产使用期有限当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为 ；t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下： 式中：P、r、 、t、n同前。收益还原法的基本公式四未来若干年后的土地价格已知当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：式中：P、 、r同前t——未来土地价格已知的年限； ——未来第t年的土地价格。收益还原法的基本公式五纯收益按等差级数递增或递减①土地使用年期无限式中：P、a、r同前；b——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a，则第二年为a±b,第三年为a±2b ，第n年为a±(n-1)b 。公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。 收益还原法的基本公式五②土地使用年期有限式中：P、a、r、b、n同前。公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。收益还原法的基本公式六纯收益按一定比率递增或递减①土地使用年期无限时的地价计算公式式中：P、a、r含义同前；s——纯收益逐年递增或递减的比率公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时rs，递减时（r+s）0收益还原法的基本公式六②土地使用年期有限式中：P、a、r、s、n同前。公式中符号的选取，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。r不变，递增时r≠s,r+s≠0收益还原法的基本公式七纯收益、还原率有变化的土地价格计算式中：——分别为未来各年的纯收益 ——分别为未来各年的还原利率 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，即收益还原法公式的最一般形式，可由此公式推出上述公式一至公式六收益还原法的特点与适用范围一、收益还原法的特点1、收益还原法具有很强的理论基础。收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。土地的生产要素分配理论是指土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各因素分配，归属于土地的收益是地租和利用土地带来的纯收益；它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益得到，然后，将土地的收益以一定的利率还原，即为土地价格。2、收益还原法是以收益为途径评估价格。收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，将其存入银行，每年可得到一定的利息，这个利息相当于土地的纯收益。所以从测算土地收益入手，即可求得土地价格，求得的价格也称“收益价格”。3、收益还原法的准确度，取决于土地的纯收益及还原率的准确度。二、应用范围收益还原法是以求取土地纯收益为途径评估土地价格的方法，它仅适用于有收益或有潜在收益的土地、和建筑物、或是房地产的估价。例如，租赁用房地产或企业用房地产的估价均可采用此法。5.2 收益还原法估价的程序和方法一、估价程序 1、计算收益 2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他 资产的