金网络-西安曲江梧桐苑项目提案2010-237P.ppt

高层/小高层景观组团 ——宅间花园 1#楼 2#楼 3#楼 4#楼 5#楼 6#楼 7#楼 8#楼 9#楼 10#楼 11#楼 12#楼 13#楼 14#楼 15#楼 16#楼 18#楼 花间隐榭。水际安亭 产品优化策略——景观优化 洋房组团 ——情景小品 首层花园 1#楼 2#楼 3#楼 4#楼 5#楼 6#楼 7#楼 8#楼 9#楼 10#楼 11#楼 12#楼 13#楼 14#楼 15#楼 16#楼 18#楼 片山多致。寸石生情 产品优化策略——景观优化 建筑立面优化 产品优化策略 浮雕石材、花纹图案、墙面处理 建筑立面优化 产品优化策略—立面优化 单元入口 户型优化 改进建议 私家电梯入户，其中洋房需通过增加一部电梯实现； 增加佣人房； 中西双厨设计； 主卫设计偏小，需增大面积并增加使用功能； 以高层10-12#楼户型为例 佣人房 主卫优化 中西厨房 私家电梯入户 产品优化策略——户型优化 私家电梯入户 产品优化策略——户型优化 佣人房设计 产品优化策略——户型优化 中西双厨设计 中餐厨房 西餐厨房 产品优化策略——户型优化 主卫优化 增大面积并增加使用功能，干湿分离、淋浴与浴缸分开为宜 产品优化策略——户型优化 建立高标准的物业服务体系 聘用国际知名物管公司（顾问） 达到中海、万科的物业服务品质感受； 和谐社区概念构建（凸显央企的社会使命：邻里关系） 物业服务优化 产品优化策略 开发进度建议 同期开发 同期竣工（全物业类型同期开发） 保证项目的供应规模与速度，建立快速销售的基础 2011年10月份主体全部完成；2012年3月份竣工交付 施工进度要求计划 产品开发进度策略 年份 2010年 2011年 2012年 时间节点 6月 10月 5月 10月 3月 工程要求 开工 正负零 主体50% 主体结构封顶 竣工交付 累计完成85% 当期均价：9100元/㎡ 累计均价：8880元/㎡ 销售完成15% 当期均价：8800元/㎡ 累计均价：8800元/㎡ 累计完成50% 当期均价：8800元/㎡ 累计均价：8677元/㎡ 累计完成30% 当期均价：8400元/㎡ 累计均价：8600元/㎡ 基础研究 行动方案 行动方案 问题导入 销售进程规划 10年7月 10年10月 11年2月 12年1月 11年5月 信息导入阶段 项目强销期 项目二次强售期 销售周期：16个月 项目平稳期 阶段划分 推盘节奏 营销节点 营销目标 项目入市 第一次蓄客 工程进度 第一次开盘解筹 房源加推 第二次蓄客 房源新推 第二次解筹 房源加推 尾盘销售 洋房、小高层 推售面积：4万㎡ 累计完成85% 当期均价：9100元/㎡ 累计均价：8850元/㎡ 销售完成15% 当期均价：8800元/㎡ 累计均价：8800元/㎡ 累计完成50% 当期均价：8800元/㎡ 累计均价：8677元/㎡ 累计完成30% 当期均价：8400元/㎡ 累计均价：8600元/㎡ 小高层、高层 推售面积：4万㎡ 洋房、高层 推售面积：5万㎡ 洋房、高层 推售面积：11.6万㎡ 开盘前建筑 出正负零 春节前 主体完成30% 春节前 主体完成45% 年底前 主体封顶 剩余房源 15% 时间 10年7月-10年10月 10年10月-11年2月 11年2月-10年5月 11年5月-12年1月 合计 推出产品 洋房 小高层 小高层 高层 洋房 小高层 高层 洋房 高层 推货面积㎡ 10000 30000 27000 13000 5000 0 45000 13000 103180 246180 供应面积㎡ 10000 30000 30000 13000 5000 3000 48000 13000 110000 246180 销售面积㎡ 10000 27000 27000 10000 5000 3000 41000 13000 73000 209000 销售均价/元 8800 8400 8800 9100 8850 累积销售率 15% 30% 50% 85% 85% 销售总价/元 325.600.000 310.800.000 431.200.000 782.600.000 1.850.200.000 整盘销售计划 整盘销售周期16个月 共推出货量246180㎡，实际销售面积209000㎡，完成85%的销售量 全周期实现销售总额为1.850.200.000元，整盘销售均价达8850元/㎡ 基础研究 行动方案 行动方案 问题导入 推广计划 费用预算 1、推广计划 推广问题界定 企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分 产品卖点综合性强，但缺乏核心亮点 市场同质化现象严重，以洋房生活为招牌塑造本案市场形象 品牌力 产品力 形象力 基于我们对项目推广问题分析与了解，接下来我们