2007年大连市百年汇的项目简报.docVIP

大连市百年汇项目简报 研展部 4月 大连脉点房地产营销策划有限公司 提报部门：研展部 提报时间：2007/4 关键主题：区域市场、价格、产品 简报正文—— 项目简介： 一、区位概念： 星海湾是大连人公认的高档居住区，1平方公里的绿地、蜿蜒曲折的海岸线、见证大连百年历史的百年城雕、不间断的广场文化活动，所有这些都足以让星海湾成为大连人的骄傲。随着星海湾国际金融商务区的建设，大连星海湾已经成为城市中的重要标志、未来金融商务的汇聚地和居住者财富的象征。 大连市政府规划通过5—10年的建设，把星海湾打造成为立足大连、面向东北三省、辐射东北亚地区的国际金融中心和国际商务中心。会展中心，世界博览广场，正在兴建的期货广场、国际游艇俱乐部等项目，全面拉动星海湾金融商务区建设，随着星海国宝、壹品星海、星海阳光等项目的落成、入住，星海湾高尚居住与旅游休闲娱乐的气氛已然而成。 区域内住宅项目价格直线上升，财富氛围正在形成，在这里居住不只是享受生活，更成了很多人身份的标签。作为大连少有的南向面海区域，星海湾聚集着目前大连绝大多数的高档楼盘。 2006年开始，随着沿海绿色家园、大连明珠、华润项目、百年汇、金海花园等第二代一批星海新贵的崛起，星海湾区域整体定格为高尚居住区，产品类型以住宅、办公、商务生态复合功能街区为主，大多数项目新颖独特而又不失尊贵，且交通便利。购买群体主要以高级白领和外地成功人士为主，近年来，随着星海湾金融中心的地位逐渐确立，区域楼盘成交价格的上涨成为主导趋势。 2007年星海湾附近即将销售的项目以及规划楼盘包括大连明珠、金海花园广场、壹品星海新座等，均为高档楼盘。石油大厦、保险大厦、证券大厦、信托大厦、金融大厦五个金融大厦已经计划2007年开始建设，五座大厦的崛起必将带动整个星海区域的商业氛围，进一步提升稀缺产品的商业价值。 此外，在星海湾的边缘地带，泛星海湾区域的宏都筑景、星海蓝山、幸福e家四期/五期等多个项目，均以每平方米1万元作为定价基准，使星海区域2007年向更高档次区域挺进。由于稀缺和不可复制的特性，星海区域成为了大连最具活力的热点区域。与其高价位不相适宜的是，这个区域的产品设计尚待精雕细刻。 二、区域竞争项目列表 开盘时间 项目名称 项目位置 主力户型 销售均价 主力总价 销售率 工程进度 总建面积 2006.9.27 半岛听涛 沙河口中山路461号沙河口星海广场B3区沙河口星海广场西南侧沙河口和平广场西侧沙河口和平广场西侧 2006.5.5 世嘉·星海 2006.3.1 德源 资料来源:脉点房地产营销策划2007.4 通过上表分析得出，星海湾区域内的各项目的主力户型面积多集中在180~190㎡左右，但目前这一面积区间都存在滞销问题。只有德源的主力面积在140~150㎡左右、世嘉·星海的主力面积在170~180㎡左右。这两个项目另一共同点都是位置都距星海湾黄金区域较远，无海景资源。 主力总价分析： 开盘时间 案名 主力总价（万元） 150以下 150~170 170~190 190~210 210以上 2006.9.27 半岛听涛 2007.3.26 壹品星海三期 2006.10.30 大连明珠 2006.5.5 世嘉·星海 2006.3.1 德源 资料来源:脉点房地产营销策划2007.4 通过上表分析得出，星海湾区域内的项目主力总价都在150万元以上。德源项目较早，价格及户型面积相对较小，所以主力总价150万元左右。06年中旬以后的项目的主力总价多在180万元左右，如大连明珠项目的主力总价达到304万以上。而整个区域产品总价过高，选择星海湾区域的这些客户群体对居住环境相当挑剔，讲究居住的舒适性，使得目标客户群数量较小。 销售率分析： 开盘时间 案名 销售率 25%以下 25~45% 45~65% 65~85% 85~100% 2006.9.27 半岛听涛 2007.3.26 壹品星海三期 2006.10.30 大连明珠 2006.5.5 世嘉·星海 2006.3.1 德源 资料来源:脉点房地产营销策划2007.4 通过上表分析得出，星海湾区域的项目中，单价低、面积小、总价低的项目销售率较高，达到80%以上；而单价高、面积大、总价高的项目销售率一般，只有45~65%左右。目前星海湾区域的高端项目众多，但目标客户群有限，各项目之间竞争激烈，