2007年地产西溪的项目的策略营销的报告文档下载.ppt

万科地产西溪项目策略提报;定位;区域竞争力和产品竞争力;区域竞争力分析;本项目;本板块简述;板块前景;板块规划特点;板块内交通;板块总结;本项目的主要竞争区域 （竞争区域的划分主要是依据销售的单价和总价，及对潜在客户的分流）;竞争板块典型项目分析;板块;竞争区域优势分析列表;区域竞争力总结;产品竞争力分析;? 西溪之胜,独在于水：一曲溪流一缕烟 ;水生芦苇，鱼游其中；陆盛梅、竹，鹭栖其上；百鸟击空，其观蔚然。 亦动亦静，置身其中，怡然自乐，忘乎光阴流淌。;梅竹山庄;“青青紫金，悠悠我心。” 青青的紫金港，升华百年浙大风范，延伸百年浙大文脉。;百年浙大辉煌依然，求是·创新人文殿堂;立面简洁而高贵，欧洲现代主义风格;市场罕有以复式为主的户型设计;拒绝行列式的呆板布局，利用建筑的错落自然形成生态、人性的院落;户户都有南北双花园； 少有的挑空的复式空间，别墅设计理念的嫁接；;精装修成品房;产品认识;让我们再次对项目进行一次全新的认识：;让我们对【叠加】进一步的透析：;当然，我们不能忽视地段所带给我们的利好：;而本项目恰恰强调将“生态”概念引入社区规划，以生态的设计理念解决环境与建筑的关系，让本项目的生活环境能与周边的生态环境向协调，达到和谐统一的环境氛围。单体与单体之间的生态庭院、西溪生态系统的引入、空中庭院……;还有一个问题，永远不能忽视——“万科”！;这些项目都先后为市场所追捧，都成为中国房地产历史上的一些明星项目，为全行业所震撼，这些项目也都为万科企业品牌作出了贡献，这些项目无一例外的体现了万科原创的力量。;产品定位;除了产品定位，我们还需要找到——;目标消费者分析;; 年 龄 ;家庭结构 ;家庭年收入在10万以上的人群比例高达56.7%。;调查发现：目标人群主要来自6大行业，而这6大行业则是目前社会 上薪资水平较高、稳定的行业。;他们心目中的天堂前三位的是“风光宜人的夏威夷”、“优雅 的巴黎”、“闲适的威尼斯”，可以发现购房者对自己独特的见 解，他们有品味，对闲适、优雅、环境优美的生活青睐有加。;他们看重的生活要素主要是健康、自然、有品位和典雅、宁静。;职业群 （1）杭州高收入企业经营管理高层人群； （2）杭州私营业主； （3）行政、事业机构二次置业者； （4）外地进杭的有产阶级：私营业主、高收入专业人群； 年龄群 （1）30－50岁的新生力量的有产阶层； 文化群 （1）在杭的高文化层次人群； （2）部分艰苦创业者。;权利顶层 财富顶层 稳定资产层 小资产层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层;主力客群行为特征;首先我们需要明确【富有而知性的阶层】是什么样的一群人：;他们人情炼达、世事洞明，在这片土地上游刃有余，面对人生的各种纷烦芜杂可以坦然处之 他们追求舒适、安逸的生活。除了文化和物质之外，他们还有“心”——这样的心境，让他们懂得生活；这样的心机，让他们在人群中脱颖而出 他们不唯金钱，也不唯文化，而是在事业、生活、人生三者之间找到一种平衡，从而追求完满的人生;“不挣扎的人才有可能优雅”，对于他们而言，“钱不是问题，重要的是生活质量”。在气质上，他们更醇厚、更优雅、更接近于一个阶层的思想容器。他们所彰显的，是一种更具质感的生活姿态，是一幅优雅的生活画卷。;他们非常在意【情绪】 ， “一点闲”和“一点爱好”是细品生活的重要前提。;他们都是懂得生活的人 他们用金钱和权力为生活奠基，以闲适的心思和人居哲学链接自然和人文，并使两者水乳交融，让时间在缓缓地氛围体验慢下来，放飞生活的【情绪】 。;他们是生活方式的经营大师，懂得为自己缔造一种畅意的生活，并把生活当成终生职业，缔造出无尽的优雅【情绪】;细品生活、享受生活须恪守一个原则： 时间是用来舒服享受的。 比如：找个地方，放松思绪，待着，冥想。 ;细品生活、享受生活 需要适度的奢华和“形而下”的物质主义， 更多的却以“形而上”为内核的【情绪】享受。;2007.04.26;目 录;NO.1 楔子 种子客户“下渝州”;原音重现;对你们公司肯定相信,可为什么做这样的产品,不好卖的； 你们可以和我们及时沟通,我们愿意有反馈的,现在改还来得及 香醍漫步为什么做小独栋啊,那样的位置应该做大别墅,没什么问题的； 我们昨天晚上四个太太一直在商量,说服我们为什么么买你们 的房子,别的都好,就是联排,我们还是主要考虑投资的,投资培训和你们刚好相反啊！ 别想了,来看了这样,北京也做不出来,北京没绿的树啊 龙湖很聪明,让我们来看,虽然昨天晚上商量了以后还是理由不 多,不过有好产品一定给我们说一下,肯定要看看的…… ;客户的反应客观验证了最初的分析;价 格;已解决什么问题？;延长线之一：微观市场困境重重,宏观市场; 别墅禁建带来的政策影响 别墅置业者的多元化、年轻化趋势 望京/奥北区