2008年承德市住宅市场调研的报告.docVIP

承德市住宅市场调研报告 目录： 一、承德市宏观市场环境分析 （一）承德市概况 （二）宏观经济发展状况 （三）房地产市场概况 二、区域房地产现状及销售实态分析 （一）承德市房地产市场现状分析 （二）商品住宅销售实态分析 三、代表性楼盘分析 四、项目SWOT分析 （一）地块现状 （二）项目SWOT简析 五、价格定位 （一）定价方式 （二）定价评估 （三）综合评估 附：承德市在售项目调研一览表 一、承德市宏观市场环境分析 （一）承德市概况 承德原名热河，她历史悠久，有着丰富的多民族历史文化内涵。康熙四十二年(1703年)清廷在此修建避暑山庄,雍正元年(1723年)设热河厅,十一年(1733年)取“承受先祖恩泽”之义,改名为承德州。这就是“承德”名称的起源。此后承德逐渐发展成“万家灯火较前增”的都市，直至1993年7月原承德市与承德地区合并至今。? 承德位于河北省东北部，距北京230公里。历史上曾是清王朝鼎盛时期的京师陪都，民国和解放初期为原热河省省会，今为河北省省辖市，辖八县三区：承德县、隆化县、滦平县、兴隆县、平泉县、宽城满族自治县、丰宁满族自治县、围场满族蒙古族自治县和双桥区、双滦区、鹰手营子矿区。全市总人口多万，其中满、蒙、回、朝鲜等少数民族25个，人口130万；总面积39548平方公里，其中市区面积18.6平方公里，是燕北地区政治、经济、文化中心。境内有京承、锦承、京通、承隆四条铁路线，正线延展里程632公里，共有国家干线公路5条，公路通车里程5358公里北部是七老图山脉，有茫茫林海，广袤草原；中部属燕山山脉，为低山丘陵区；南部则属燕山山脉东段之延续，峰峦重迭，峡谷幽深。河流有潮河、滦河、柳河、老牛河等。清美甘甜的潮河水和滦河水，源源不断流往北京和天津。承德市海拔200－1200米，平均海拔350米，最高峰雾灵山2118米。环绕市区的山峦，属丹霞地貌，奇峰异石、自然天成，千资百态，形成独特的磬锤峰、罗汉山、天桥山、双塔山等十大景观。承德素有“紫塞明珠”之美称，被列为首批国家历史文化名城、中国十大风景名胜、旅游胜地四十佳、国家重点风景名胜区，是国家甲类开放城市。1994年位于承德市的避暑山庄及其周围寺庙被联合国教科文组织批准为世界文化遗产，从而使承德步入了世界文化名城的行列。　 元/平方米元/平方米 单位：元/平方米 二、区域房地产现状及销售实态分析 （一）承德市房地产市场现状 1、在售楼盘的地域分布 承德地处山区，避暑山庄及外八庙占据了主城区的三分之二，建城区较为狭长，造成目前承德市区内开发地块较为稀缺，房地产开发项目多分布在城市的边缘，如石洞子沟、大老虎狗、水泉沟等。仅开发区项目分布较为集中，承德.世纪城、德生.美地湾景、新世家等规模较大、品质较高的楼盘均聚集于此。 2、物业形态现状 由于承德市可开发地块极为稀少，受土地成本及政府规划影响，目前承德市开发楼盘物业形态均为小高层及高层建筑，只有个别花园洋房及别墅项目。 3、住宅市场的销售价格分布 承德作为一座享誉中外的旅游城市，消费水平普遍较高。受一级土地市场供应量的限制，房地产开发供应量相对不足。受以上因素的影响，承德市目前在售楼盘花园洋房均价5500元/平方米、普通住宅房价维持在4000-5000元/平方米，部分位置较偏僻、硬件设施较差的楼盘价位在4000元/平方米以下。 单位：元/平方米 （二）商品住宅销售实态分析 1、物业形态差异分析  A、从数据显示，目前承德市的多层住宅最为畅销，现房的销售率高达95％以上。承德市城区可供开发地块有限，低容积率的多层住宅较为稀缺，加之多层住宅相比其他物业形态的住宅而言，价格实惠，物业费用低，得房率高，性价比更高，容易被消费者接受。 B、小高层、高层销售情况一般。受一级土地市场供应量的限制，目前承德住宅房地产市场上以此类高容积率住宅形态为主。因承德地处山区，大多数楼盘均依山而建，户型设计规划存在先天缺陷，加之小高层、高层的得房率较低，物业费用偏高，导致其销售情况一般。 C、花园洋房、别墅这类新兴的物业形态给承德带来了一种新的居住观念，但因其进入市场时间尚短，发展尚不成熟，加之价格偏高，其户型配置、景观设置等不尽合理，目前在承德市场上获认可程度不高。 2、户型差异分析 单位：平方米 A、目前40-70平方米的小户型比较少，只在开发区的几个预售高层楼盘出现，销售情况不态理想，此类户型大都定位为单身公寓，作为第一居所的可能性不大。售价物业费用偏高，不太为注重实用的承德商品住宅市场认可。 B、90-120平方米户型是目前市场上销售情况最好的，也是大部分楼盘的主力户型，销售率达到了80%，由此可见，承德商品房住宅市场还是一个追求“居者有其房”的市场。 C、130-160平方米的大三房、四房户型是目前市场上销售情况最差的，大部分楼盘的尾盘均为