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2011 年第三季度石家庄商品住宅市场分析报告 研究机构：中国不动产研究中心河北分中心 执笔：杨文婷 张欣雨 回洁钰 免责条款 本报告中的信息均来源于公开资料，我中心对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所 包含的信息和建议不会发生任何变更。 报告中的信息和意见仅供参考。我中心对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概 不负责。 本报告版权归中国不动产研究中心所有。未获得中国不动产研究中心事先书面授权，任何机构和个人 均不得对本报告进行任何形式的发布、复制、引用或转载。如引用、刊发，需注明出处为中国不动产研究 中心，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。 引言：市场陷入僵局 石家庄楼市博弈持续升级 2011 年第三季度，前期出台的各项房地产调控政策在石家庄进入了深化和发酵的阶段。尽管政策层面 相对平静，但政策的影响力已经深入到供应量、成交量和成交均价的走势之中。今后，调控的常态化也将 通过对楼市的各项指标施加影响实现。 整体上看，三季度石家庄商品住宅市场再次陷入了“供求平衡，量跌价涨” 的状态。由于二季度供应量 相对过大，三季度市场亟需回调调整全年的供应总量，因此三季度商品住宅供应量再次呈现出波动态势， 但波动的幅度比二季度有所收窄，显示开发企业推盘和供应的心态比较从容；在作为传统销售旺季的9 月， 开发企业的推盘动作再次活跃，推盘意愿也再次强烈。尽管三季度整体的供求关系相对平衡，但各月供求 比依然处在幅度较大的波动之中。 造成三季度各月供求关系大幅波动的另一个因素是成交量。2011 年三季度，石家庄商品住宅成交量没 有能够延续二季度末的“翘尾”趋势，7 月出现了一波快速下跌，虽然8 月和9 月重新回到了上升的轨道中， 但回升的量能比较微弱。从三季度的市场调查也可以发现，消费者的观望情绪比较浓厚，对房价和楼市走 势的预计进入僵持状态；同时，限购和限贷政策也限制了消费者的购房空间，特别是房地产信贷紧缩的趋 势更加强烈，刚性需求消费者的贷款难度增大，不仅抑制了消费者的购房需求，也对成交量产生了直接的 影响。 石家庄商品住宅成交均价结束了二季度的波动态势，自2011 年5 月至8 月出现了连续四个月的上涨， 到9 月虽然再次出现下跌，但跌幅较小，三季度商品住宅成交均价整体呈“涨多跌少” 的态势。一方面，高 端住宅在三季度成交情况较好，拉动了商品住宅成交均价的上扬趋势；另一方面，楼市频繁的购房优惠动 作并没有触及到成交均价的走势。 弱势的成交量难以支撑石家庄商品住宅成交均价的走势。从对开发企业的市场调查可以看出，多数开 发企业的资金链都出现了相对紧张的情况，在全年销售任务和并不明朗的政策前景面前，开发企业调价促 量的可能性正在增大。从目前来看，调整房价水平是打破市场僵局的重要手段，四季度开发企业应采取更 为积极稳妥的推盘策略。《2011 年第三季度石家庄商品住宅市场分析报告》的推出，旨在总结市场主要表 现，对消费者市场预期进行盘点和分析，为房地产开发企业制定和推行新的发展战略提供具有参考性和建 设性的意见。 一、2011 年第三季度商品住宅市场运行情况概述 （一）供应情况分析 1、商品住宅供应面积 提要：2011 年第三季度石家庄商品住宅供应面积环比下跌56.19%，同比下跌1.47%，各月供应面积波 动幅度有所收窄，7 月和9 月为波峰，8 2011 年第三季度石家庄商品房供应面积为148.2801 万平方米，环比下跌33.20%，同比下跌7.29% ； 其中，商品住宅供应面积为90.9148 万平方米，环比下跌56.19%，同比下跌1.47%。与二季度相比，三季 度石家庄商品房和商品住宅供应量都出现了非常明显的萎缩，商品住宅供应量的跌幅超过50%，这显示开 发企业在供应力度和推盘意愿上都出现了收紧。 从各月走势上看，2011 年第三季度石家庄商品房和商品住宅呈现出波动态势，如图1-1 所示。但与第 二季度相比，涨跌幅度有所减弱，显示供应走势正趋于稳定。其中，7 月和8 月商品房和商品住宅供应量 连续出现下跌，进入9 月，供应量又双双回升，并回到6 月的水平。整体上看，尽管2011 年第三季度石家 庄商品房和商品住宅供应面积呈“V”字走势，但是与二季度相比，高点与低点之间的差距有所收窄。我们认 为，三季度没有出台大的调控政策，政策环境比较稳定，开发企业心态趋稳，供应节奏也正在恢复。 对于石家庄商品房和商品住宅在2011 年三季度