宁波江北城庄商业的项目营销策划的报告.pdf

带着问题去思考？ 带着问题去思考？ 带着问题去思考？ 1、新三江口核心辐射区价值促动几何？ 2、单层超万方的商业项目该如何定位？ 3、改造为公寓或类住宅是否切实可行？ 4、公寓之外，是否还有其他更好定位方向？ 5、本案最终该如何具体操作？ About About market market 关于市场 关于市场 宏观楼市 宏观楼市 � 政策相继出台，楼市进入调整期 � 政策相继出台，楼市进入调整期 2009年底，一系列政策相继出台，调控强度大、密度高，且全方位，将对2010年的房市产生重大 影响。 房贷优惠政策终止，让各大城市二手房在去年底成放量成交。 个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，将明显抑制炒房投机 。 五部门联合发布通知，明确开发商拿地首付不得低于50%，抬高了开发门槛。　 随后，国“11”条出台，二套房首付不低于40%。 市场和政府的博弈加大； 卖方和买方的博弈继续。 � 两会奠定今年房市基调 � 两会奠定今年房市基调 5点猜想： �首先是物业税。物业税开征方案已提交至两会，且已具备基础技术支撑，物业税开征有望在京深等 一线城市试点。 �其次是货币政策 。10年1月、2月央行两次提高存款准备金率，所以，对于今年楼市的走势,主要是 看信贷政策走向上,如果信贷不过于收缩,楼市将维持平稳。 �再次是加息。准备金调了，加息还会远吗？但由于加息将涉及人民币升值、出口等众多领域，因此 具体执行还得由PPI和CPI而定。 �再其次是开发商自有资本金。如房价继续疯涨、地王不断出现，中央无疑会提高房地产项目资本金 比例，从2009年的20%调整为35%。中国楼市或进入因资金链破裂导致崩溃的边缘。 �最后是保障房。 政府将加大保障性住房的供应，尤其是廉租房建设。 百特认为今年的房市，流动性过剩和低利率的时代将一去不复返，投资投机需求将得到极大的遏 制，开发商要想赢得后市，就必须理性面对，打好产品、品牌、价格三张牌。 宁波楼市 � 供应放量 鄞州区占主导 � 供应放量 2010年，宁波市区住宅供应量将近500万平方米。今年，宁波市六区包括单身公寓在 内的住宅项目预计供应量约为372.41万平方米，加上宁波市区在售住宅项目剩余存量为 96.87万平方米，因此2010年宁波市区供应总量预计有469.28万平方米。鄞州区仍是宁波 市区的住宅项目主要供应地，占市区总供应量的33% 。 � 需求旺盛，价格一路高涨 � 需求旺盛，价格一路高涨 需求旺盛，2010年前两月市场供应短缺，但价格依旧高歌猛进！ � 当前成交 量跌价升 � 当前成交 量跌价升 10年1月市六区住宅成交816套，成交面积91248.7平米，成交量较上月减少164158.6平米，环 比下降64%，同比下降51.46%；