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五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告 1 五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告 一、 北京商业零售市场历史回顾及分析 1.1 北京商业零售市场发展回顾 北京商业零售市场的发展经历了几个不同的发展阶段，并且不同发展阶段具有各 自较为鲜明的特点： z 1992 年之前，北京商业零售匮乏 1992年前百货公司是北京最具有代表性和统治地位的商业形态。已有 60年历史的 西单商场与 50 年代出现的王府井百货大楼是 1989 年前极具代表性的商业物业， 在京城商业物业尚属匮乏的时期，万米以上商业物业只有五家，西单商场（47,000 平米）和王府井百货大楼（28,000 平米）已占总供应量的 63%，此后虽出现了隆 福大厦、友谊商店等有一定规模的商场，但仍无法弥补商业物业短缺现象。 z 1992年至 1995年，合资商业进入 1992 年北京开始接受外资商业进入北京市场。这一时期出现了以国贸为代表的合 资型大型商业物业。自 1989 年至 1995 年商业物业每年的供应量保持高速平稳走 势，在此期间的总供应量已达到 438,000 多平米。较 1992 年以前的 119,000 平米 有了明显的增长。 2 五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告 z 1996年至 1998年，商业零售业快速发展 1995年后外资房地产商亦陆续进入北京市场。这一时期的新东安市场、丰联广场、 中粮广场等，成为区域内商圈的中心。1996 年开始，大型购物中心和超市的加盟 使得北京商业物业供应量有了显著增长，但随之而来的 97年亚洲金融危机严重影 响了商业发展，同年出现的大批商场倒闭破产的情况使得商业物业供过于求的现 象格外突出，一些开发商将原计划推出的商铺改建或停建，商业物业供应量也因 此而受到影响。但经济的复苏使商业面积大幅度增加，值得关注的是 1998年、2000 年和 2001年供应量的增加，1998年推出了新东安市场（120,000平方米，是当时 北京最大之 Shopping Centre）。 z 1999年-2003年，购物中心、百货公司业态比拚 在稳定的投资环境以及由中国加入WTO等利好消息的鼓舞下，北京商业零售市场 仍保持快速发展，尤其购物中心与百货公司均表现活跃。在此期间，新进入市场 的购物中心主要包括 2000年推出的东方广场（100,000平方米）、国贸二期（30,000 平方米）,嘉里中心(15,000平方米)，购物中心在北京已经逐渐被消费者尤其是高端 消费者所接受；新入市的百货公司主要有中友百货（80,000平方米）、盈科太平洋 百货（47,000平方米）、华联安贞店（40,000平方米）、首都时代广场 LCX（35,000 平方米）等。虽然在此阶段进入的百货公司具有集中收银等百货公司的典型特征， 但在内容、功能上已经有别于传统的百货公司，商场开始广泛增设餐饮店、美容 店等服务性设施，更加注重装修、灯光、商业布局所营造出的卖场氛围。 z 2004年-2005年，大型购物中心规划和在建中 另外，Shopping Mall这一概念被引入北京零售业市场。多项 Shopping Mall项目规 划或建成，如华贸中心（180,000平米）、万柳 Shopping Mall（100,000平米）、世 纪金源 Shopping Mall（510,000平米）等。 3 五棵松文化体育中心市场调研及顾问报告 z 2006年-2008年，购物中心竞争激烈 2006 年至 2008 年,国家奥运规划工作直接影响到北京商业市场供应量，造成北京 商业物业集中放量，特别是购物中心项目，形成了不同档次购物中心的直接竞争， 势必造成商品的重复率较高。如不具有较强的招商及经营管理能力较难突破重围 而出。 1.2 北京商业零售模式发展回顾分析 z 北京的商业零售市场继 1955 年王府井百货大楼出现后一直被百货公司的经营 模式所垄断，1989至 1993年出现的西单商场、隆福大厦以及相继推向市场的 燕莎购物中心、贵友大厦、复兴商业城、双安商场、蓝岛大厦等已被相当多的 本地百姓及海内外游客所熟知，他们均是典型的百货公司经营模式。一直到 1996 年，百货公司凭借齐全的货品、优良的购物环境占据着北京商业市场的 绝对主导地位。 z 在经济快速增长而导致社会组织结构及消费价值观变动背景下，消费者购物的 需求呈现出了多元化的特征，1996 年 60,000 平米的中粮广场推出市场，标志 着北京真正打破了由百货公司控制的单一商业市场格局。1996年至 2000年， 购物中心、超市业态增长十分迅速，出现的典型的购物中心如新东安市场