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“自由25”项目（暂定）开发概想 基地情况及市场研究 一、地缘概况 基地区位分析： （1）.概况：项目基地位于上海市西南角。 位于九亭镇沪松公路与九亭公路交界处，四至范围如下：东临友谊河，南临上海永大机电设备厂，西临九亭公路，北靠浦汇塘。 （2）.简析：从客观区位角度分析：本基地的地理位置仍属于较为偏远地段。但随着城市中心的扩大，城区范围的扩张，轨道交通的完善，都会对基地在人们心中的方位感造成一定的影响（图02）。从更为宏观的区位角度分析：我们可以把地块与徐家汇、虹桥开发区、古北新区相联系。徐家汇作为徐汇区的中心商业区已经成为了时尚的代名词，而长宁的虹桥开发区与古北新区所形成的是一种追求与文化。因此，我们可以利用这些邻近区域特征也给自己的楼盘有一个基本的区域性质定位。 道路交通分析 沪松公路位于项目基地北侧，轨道交通九号线九亭路站位于项目东北角，与项目隔河相望。轨道交通在现今房地产开发中已经占据着越来越重要的位置，它代表的不仅是交通的便捷，更深含义上起到了一种连接纽带的作用。 结论：基地位置对于每一个项目的开发定位起着一定的重要作用。徐家汇的时尚与流行、虹桥开发区的年轻与开放都对本基地的基本定位“自由25”有着潜移默化的影响。就像古北生活新区一样，我们的“自由25”不应只是一个简单的房产开发而应是一种文化与生活方式的革命与创新。 小户型的市场研究 小户型购买群的研究： 购买群的分类： 22~25岁的年轻白领：有一定的经济收入，但尚无雄厚的经济基础。 外来打工族：刚踏进大城市，参加工作不久，在上海无固定居所。 60岁以上的老年人：只需简单的居住空间，抱着一种有住即可的心态。 投资商：全装修交房、投入少、出租方便是投资商的上佳选择。 购买目的： 暂居型：所谓暂居型，通俗讲就是一个反正是要搬的家，一个带有过渡性质的家而不是永久的理想居所。对于这种性质的购买者而言，他们不一定非要追求一步到位，而是提倡提督消费，可以通过二次置业甚至多次置业来逐步改善居住条件。 投资型：小户型因其总价低，首付月供少，全装修房，出租方便。且随着申城外来人口增多，对临时周转用房的需求日益增加，这都为小房型市场发展奠定基础。 购买倾向 地段要求较高，大多高档小户型楼盘较靠近市中心区域。 需有较好的周边社区环境，且社区较为成熟，配套设施较为完善。 交通易达型好，出入交通需便捷。 小户型市场研究（与其它楼盘的对比）： 目前大多小户型楼盘的定位 小户型自从在市场上出现以来一度是处于不温不火的局面，早期小户型给人的感觉除了面积小以外，就并无其它的特点和个性了，更谈不上亮点。随着小户型供求总量的放大，各项目也将靠着市场的细分来争夺市场容量。比如做成纯投资型的小户型的状态，那么产品整体均按照投资要求来设计与销售，如酒店式公寓或商务空间，户型可能更适合用于移动公寓、办公室等，如30~40㎡的单居室，厨房的功能被弱化，户内的功能外置化；又或者做成50㎡左右的两居室居家小户型，进一步强化“家”的概念。强化“小户型，大社区”的概念，强调小区景观和环境以及居住的舒适度等。亦或二者兼有但区别开来设计。但无论是属于哪一类的开发，其中心永远都是围绕小户型的面积而展开的，仿佛永远摆脱不了小户型原有的概念定位。 开发主题的研究： 上佳的地段 成熟的商业圈 完善的配套设施 交通的便捷 品牌效应 总价位的接受度 精美的装修 户型面积的利用率 新生活的提倡 结论： 近几年来对小户型的开发与研究大多仍停留在户型面积与室内设计的探讨上，开发的思想和理念还过于单一。SOHO概念的提出一时间打破了对小户型的传统定义，使之成为了一种新的生活族群和流行的生活方式。因此，我们对本项目小户型这一概念的理解不能仅局限于户型的面积与样式的思考，而需彻底打破原有的生活模式以及对生活空间的思维方式，使我们的期望和构想不是量的积累而是质的飞跃。项目的建筑规划不再是普通的居住区开发，而是一个崭新的开发模式——新规划、新建筑、新生活的开发模式。 三、人的生活方式的研究 1、从前——共居生活 我国历史上以多子多福、子孙满堂的大家庭为荣。子孙同堂、兄弟不分的联合家庭、扩大家庭被认为是繁荣幸福的象征。我国尊老、敬老、养老的优良传统正是通过大家庭的居住方式来体现的。中国传统的家庭是父系的，从父居住。孟子讲：“仰足以事父母，俯足以畜妻子。”也就是说一个家庭至少要包括父母、子女两代，如果经济富足，寿命较长，加上其它条件，可以上有父母，祖父母，下有儿子孙子，四代同堂。这种几代同居的大家庭，在历史上称为“义门”，传为美谈，人人称羡。 这种居住模式本身也会随着家庭以及老人生命周期的不同阶段而称羡合居—独居—合居的变化趋势其缺点是，不同辈份之间的生活习惯、观念差别以及经济问题容易导致家庭纠纷，因而合居具有阶段性，会向独居方式转化。 2、现在——组