上饶地方税务局房地产企业如何预缴企业所得税-江西地方税务局.PPTVIP

房地产业税收培训 　（二）管理模式各具特色。目前，基层税务机关在房地产税收具体管理模式不尽相同。一是税收管理员模式。二是委托代征模式。　 （三）管理绩效逐步提升。各基层局根据本地实际税源和内设机构实施不同的管理模式，体现了因地制宜、因事设岗、以岗定责的管理特点。 主要问题及成因? 根据现行税制设置，房地产税收涉及税种13个。从征税环节看，可分为房地产取得、保有和流转三个环节。由于税种纷繁复杂，各税种在各环节的纳税主体、纳税时间、优惠减免规定各异，房地产税收管理不可避免存在很多难点热点问题。?　（一）税制设计结构性矛盾产生的征管难题。一是税制设计上不尽合理。 二是各环节中税收优惠减免政策过多。三是计税依据确认困难。 主要问题及成因? （二）税源管理的粗放性框架导致税收流失。主要表现：一是信息采集不够。二是税源监控不到位。三是征管模式与征税环境不适应，导致税源失控。　（三）管理职能的分割性特点凸显配合缺位。房地产行业的行政管理部门包括建设、规划、国土、房管、物价、地税等，税务部门需要掌握的涉税信息大多数需要相关部门提供，但目前整体配合情况不是太理想，外部合力没有形成，各部门之间未达到信息共享，资料传递不到位、不及时、不准确。　（四）纳税人的利益性驱动带来税基侵蚀。一是存在故意偷逃税现象。二是钻政策空子“合理避税”。 对策与建议? （一）以税源管理为核心，强力推动税收管理上台阶 1、明确机构，清晰权责。按现有机构设置，确定房地产税源管理、税收征管、税款征收和税务稽查四个岗位，明确各岗位工作职责及信息交换办法。 2、突出重点，把握关键。一是全面采集涉税信息。加强部门联系，建立本地房地产宏观税源档案；采集房地产开发的动态和静态信息。 　 3、优化手段，搞好结合。一是要优化税源管理手段。充分运用现代科技手段，建立电子信息档案，对整个房地产税源实施动态和静态的税源监控。 二是要搞好结合。 对策与建议 （二）以综合治税为平台，着力开创税收管理新局面?　1、密切部门配合，善于外部借力。现行地方税收具有较强的依附性，部门的配合至关重要，争取党政和各部门的支持是实现信息共享、综合治税的关键。 　2、强化信息建设，推行电子管理。税收的科学化精细化管理离不开信息化手段的支撑，实现房地产业、相关税种征收管理数据的收集、分析、处理和传输，推行网络和电子管理。 房地产业主体税种 （一）营业税 1、征税范围 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。（《营业税税目注释》） ??? 建筑物、构筑物，是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品，包括房屋，道路、水库、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。 ??? 其他附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。 房地产业主体税种 2、征税范围的特殊规定 ①无偿赠送不动产行为 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产（《营业税暂行条例实施细则》）。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同 销售不动产征收营业税。（国税发[1995]156） ②转让房屋有限产权或永久使用权的行为。 ③转让以不动产投资入股取得的股权。 房地产业主体税种 房地产业主体税种 房地产业主体税种 6、代建房屋行为的界定 ?? 单位和个人受托代建房屋,必须同时符合下列条件,方可按”服务业”税目的“代理”项目征收营业税: ?? 1、必须是由受托方办理建设项目的立项手续 2、土地使用权属于委托方??? 房地产业主体税种 房地产业主体税种 2、土地增值税征收方法 土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 　　（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； 　　（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%； 　　（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%； 　　（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%； 　　（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。 房地产业主体税种 3、土地增值税特点 （1）以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税