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天津顺驰地产有限公司 国际城项目并购专题汇报 目录 第一部分：国际城项目的并购背景 第二部分：国际城项目的并购过程 第三部分：并购过程中遇到哪些问题,我们是 如何解决这些问题的 第四部分：经验教训 第五部分：国际城项目并购后的收获和意义 第一部分：国际城项目的并购背景 企业背景 行业背景 环境背景 第一部分：国际城项目的并购背景 --企业背景 第一部分：国际城项目的并购背景 “？”就是国际城项目 顺驰（中国）天津集团——河北公司 * 第一部分：国际城项目的并购背景 --企业背景 1、当时河北公司三年战略目标 成为河北省市场占有率第一的地产品牌 争取在未来3年内，成为河北省最大的、利润额最高的开发公司 2003年实现土地储备6亿 2004年实现土地储备12亿，实现销售额10亿 2005年实现土地储备16亿，实现销售额16亿 形成一套完善、成熟、可复制的异地操作体系 2、实现战略目标的途径 以石家庄为基地，辐射周边几个重点城市，通过项目的成功操作以成熟的品牌开发主流的、有影响力的产品。 建立并不断完善可复制的异地操作体系。 3、河北公司当时现状回顾 财务方面: 只有蓝郡一个项目，不能支持04年目标的实现 面临蓝郡6亿的地款支付，如何减轻集团付款压力？ 融资渠道单一，急需新的融资平台 客户方面： 对于石家庄市场的理解和认识缺乏实际的操作支撑 流程方面：没有实际操作经验，缺少与政府部门实际的接触机会 学习成长方面：截止2003年底人员不足60人，不能满足规模扩大 后的人员需求，急需有操作经验的当地人才 1、顺驰获取蓝郡项目土地，石家庄业界对此众 说不一 2、政府及职能部门对顺驰的实力及操作思路不 深了解 3、客户对顺驰的了解只停在报纸等媒体上，没 有切身体验 第一部分：国际城项目的并购背景 --行业背景 1、土地政策的规范使得石家庄市场化土地供给紧张 城中村改造政策还不明朗 03年下半年及04年没有新土地上市计划 土地政策出台之前有大量资源在开发商手中 2、金融政策及当地融资环境要求我们必须找到一个 新的融资平台 第一部分：国际城项目的并购背景 --环境背景 第一部分：国际城项目的并购背景河北区域综合解决方案 石家庄金融 贷款 资金解决 新增 榆次 保定 ？ 蓝郡 地产 回款 手续 四证一计划 贷款 贷款 回款 回款 回款 回款 土地款 贷款 第一部分：国际城项目的并购背景 综上所述，我们必须找到一个成规模、具有影响力、符合我们商业模式的项目，才能支持我们的战略，扩大我们的规模。 1、国际城项目简介 简单介绍 位于石家庄东南区域，市政配套设施齐全，该区域是石家庄的重点发展区域，项目云集商务、科技、教育、文化等多领域设施，一应所需囊括其中，以国际视野造城，创造国际化高品质生活。 整体规划 占地54公顷，总建筑面积84.4万平米，容积率1.56，整体规划分为森林区、住宅区、行政区、生活服务区、商业区、教育区、藏谷沙龙区、商务发展区八大区域。 项目开发进度 一期约20万平米基本售罄，将于2003年底入住，剩余可开发面积50万平米左右 第一部分：国际城项目的并购背景 “？”就是国际城项目 国际城 第一部分：国际城项目的并购背景  “？”就是国际城项目 2、国际城项目能够体现顺驰的实力 规模和影响力 是石家庄截止2003年规模最大的楼盘，总建筑面积85万平米 是石家庄截止2003年最具代表性的楼盘，以森林公园，法式建筑为主题 很好的市场认知度 国际城一期19万平米，销售周期一年，占当年石家庄市场份额的20% 有一大批等待二期的意向客户 第一部分：国际城项目的并购背景 “？”就是国际城项目 购 买 土 地 进住 开工 开盘 收到房款 付地款 推迟首付款时间，并合理的拉长后续付款时间 缩短现金到现金周期 尽快开工 尽快开盘 提前进住时间，加快销售，平衡回款与利润的关系 3、国际城项目符合我们的商业模式 土地证