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城市拓展路径分析 在对全国主要城市进行综合评价之后，如何选择目前诸多的侯选城市进行拓展、以及在确定了目标城市之后，在该城市中如何展开土地寻找工作，是金地公司向外拓展中面临的急待解决的问题，企业发展部通过对多家全国性地产公司的拓展路径进行分析，以及总结金地公司在对外寻找土地过程中遇到的困难，提出以下我们关于城市拓展的思路。 一、三层次的理论和思路 对目标城市进行三个层次划分的思想是金地公司城市拓展的理论思想基础。三层次划分的标准是各城市的房地产经济的宏观支撑力度、房地产的投资环境及房地产业的竞争强度，（详见企业发展部2001年2月所做的《目标城市选择综合评价建议报告》）。 其中，第一层次中，我们的目标是，立足五年以上的长远发展，以项目发展潜力为衡量指标，寻找中长期项目，城市有北京、上海、深圳；第二层次中，我们的目标是，三年内进行策略性投资，以获得高额收益为目标，以风险为衡量指标，寻找短中期项目，城市有广州、重庆、成都、武汉、大连、天津、南京、杭州、沈阳、苏州；第三层次中，我们以机会性投资为目标，寻找短期项目，即“热地”，城市有长沙、厦门、西安、郑州、济南、福州、长春、青岛。 三个层次的城市在全国布局上看极为广泛，但它们之间有着密切的联系。 首先，从区域上看，进入三个层次的21个城市基本可以划分为六大片区，即华北片区（北京、天津、济南、青岛）；华东片区（上海、南京、杭州、苏州）；华南片区（深圳、广州、厦门、福州）；西部片区（重庆、成都、西安）、华中片区（武汉、长沙、郑州）；东北片区（沈阳、长春、大连）。区域划分有利于今后以一重点城市为中心，发挥辐射作用带动区域城市整体发展，有效利用资源，快速提升公司影响力。 其次，从城市上看，划分到第二层次的众多城市，其发展速度各不相同。对于国家政策给予扶持、经济发展速度快、房地产宏观支撑力度强、且对周边地区影响力大的城市，也可由第二层次上升为第一层次，例如，成都、重庆，可以寻找有长期发展潜力的地块进行储备。因此，从动态的、发展的角度来分析三个层次的思路，各个层次的划分是相对的划分。 第三，从项目储备期看，可分为长期项目、中期项目、短期项目三种。对于各城市来说，长期项目适合在第一层次城市中寻找；中期项目适合在第一、二层次城市中寻找；短期项目适合在三个层次中所有的城市中寻找。因此，我们在某一个城市进行项目拓展时，不会因为该城市是第一层次而放弃在该城市进行中期或短期投资，也不会因为该城市是属第二层次而只寻找中期项目、放弃长期项目或“热地”的机会。另一方面，虽然长期项目的土地并不立即开发，但国家土地空置两年以上，国家有权依法无偿收回法律规定，。 积极寻求进入广州、大连的时机，实施战略扩张计划；截止2000年底，其土地储备总量达到450万平方米。按占地面积划分结构如下： 图中可见，万科的未开发土地储备集中在五大城市，但在地区分布上是不平衡的，天津的273万平方米的东丽湖地块占了60%以上，而深圳的储备仅占4%、北京的储备也明显不足。 按计划万科在2001年将增加土地储备到700-800万平方米，实际上到2001年5月底已实现新增土地储备量420万平方米，使总储备达近900万平方米。可以想见，万科获取土地的能力是惊人的，根据吴立平在企业发展部三月份所作的《万科土地储备分析》一文也可得出这一结论。 经分析，万科城市扩张的策略主要有以下几点： 万科的城市扩张战略是随宏观经济形势及房地产业的发展变化而调整的，房地产市场的利好发展导致万科业务由多元化向地产的专业化调整及目前的大规模进军全国市场； 万科拓展的城市选择都是在人口密集的大城市，并且选择城郊结合部进行住宅开发，在新进入到一个城市时基本上都采取了这一模式。说明万科的城市拓展思路是根据城市发展的思路而形成的，即城市外扩是城市发展的主要形式，住宅郊区化是未来城市发展的方向； 房地产的竞争越来越是土地储备能力的竞争，包括储备的量、质及成本。大规模的开发面积为万科带来未来至少三年的土地储备，且付出相当低的土地成本，除在少数城市通过投标拿地外，大多通过与政府协议获得，而且，万科进入新城市，从完成拿地到设计、销售、交房一般仅用18个月到20个月的时间，快速的规模扩张并未影响公司业绩的增长。 在万科品牌已在大部分城市建立起来的基础上，积极筹措各种资源，以备拓展。除依靠自身经营获得资金及在资本市场融资外，还通过与中行总行、农行总行建立银企合作关系、通过发行可转换公司债券获得巨额授信额度和资金，又准备通过资本运作获得资金或土地上的支持，在公司内部通过制定新的薪酬管理制度和绩效管理制度，吸引各方人才，这都为万科发展壮大提供了有效的保障。 总之，万科是要做大规模、做专业化的地产商，从其找地的规模、拓展的速度及引入华润做大股东等都说明这一点，并且，万科正努力在资源上保证其目标的实现