天津市房地产报告1.docVIP

目 录 第一部分：市场篇 天津市概况 地理综述 历史沿革 行政区划 人口民族 （五） 气候环境 天津市经济发展 （一） 工业 （二） 农业 （三） 旅游 第二部分：房地产业发展现状 一、天津市房地产市场总体分析 二、红桥区概况 第三部分：基地篇 基地四至条件 二、项目SWOT分析 1、优势（Strength） 2、弱势（Weak） 3、机会点（Opportunity） 4、威胁点（Threat） 四、周边房地产市场分析 1、面积分析 2、房数分析 3、价格分析 4、楼层分析 5、广告诉求分析 6、业务策略分析 7、已、未购因素分析 8、客源客层 第四部分：规划篇 一、房型平面规划纲领建议 1、房型功能基本齐全 2、楼层平面布局单纯化 3、户户考虑观景效果 二、房型面积规划建议 三、定价建议 四、社区配套建议 1、社区智能化 2、会所 3、停车场 4、物业 第一部分：市场篇 一、天津市概况 （一）地理综述 天津市是中国四大直辖市之一。位于华北大平原的东北部，东临渤海，北依燕山，背靠北京，是北京的门户。全市辖区总面积11305平方公里中国北方最大的沿海开放城市，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”、“渤海明珠”之称。天津地区从新石器时代始历经商周、春秋战国、秦汉、隋唐直至辽宋数千年的不断开发，在原始部落的基础上逐步发展成为早期文明。直至金朝，天津地区因地利而成为戍守要塞－直沽寨；元朝又因海漕输转形成河港，在此建立海津镇；明朝设卫筑称之后，随着封建商品经济的发展，使天津渐渐发展成为一座新兴的商业城市；到清代中叶以前，天津得河槽、海运和芦盐之利，已迅速发展成为北方的商业集散中心、拱卫京师的畿辅重镇。 　　天津这个名字出现于永乐初年，为朱棣所赐，意为天子渡河的地方。永乐二年(1404年)，天津作为畿辅要地正式设卫〔卫所是明朝的军事建置，故有“天津卫”之称。后增设天津左卫、天津右卫。天津三卫直隶于后军都督府，共有官兵1.6万余人(1493-1494年)间，天津兵备道刘福将卫城用砖包砌，建四座城门，分别题额为“镇东”、“定南”、“安西”、“拱北”城中心建鼓楼，鼓楼下起空心方城，从此天津城初具规模。此后天津成了离京都既近且大的漕粮储囤所。天津市行政区共划分为13个区，5个县。即：和平区、河北区、河东区、河西区、南开区、红桥区、塘沽区、汉沽区、大港区、东丽区、西青区、津南区、北辰区；宁河县、武青县、静海县、宝坻县和蓟县。据第五次全国人口普查结果，至２０００年１１月１日，天津市人口共有 １００１万人属特大城市居民以汉族为主，占总人口的97%，另外还有回、满、蒙、壮、朝鲜等43个少数民族，约20多万人。天津气候主要受来自西伯利亚的季风影响，四季分明，各具特色。冬季气温较低，1月份平均气温在零下4～6；夏季非常炎热，7月份平均气温在26左右；春秋两季气候温和，季平均气温在12～14，但春季多风，只有秋季风和日丽、天高气爽。由于天津具有特殊的地质构造，使天津具有丰富的矿产资源。截止目前，已探明的金属矿产、非金属矿产和能源矿产34种。其中锰硼石为国内首次发现，世界亦罕见，在矿床学研究方面有重要意义。能源矿产资源在天津的蕴藏量极为丰富，其中大港油田地处天津市东南，是中国著名的油气田之一，油田面积8万多平方公里，已探明的石油储量4.5亿吨，天然气储量140亿立方米。煤和煤成气亦是天津现已探明的又一储量丰富的能源资源，天津平原地区地下1000多米深部，含煤地层分布广，面积约占全市总面积的一半左右，平均煤层厚度21米。天津是我国工业基地之一，天津的工业体系完整，发展速度快，轻重工业结构趋于合理。目前天津已形成汽车及机械装备、微电子和通信设备、海洋化工和石油化工、优质钢管和优质钢材为重点的四大支柱产业，全市拥有冶金、化学、医药、机械、汽车、电子仪表、轻工、纺织、服装、采盐、石油开采、船舶制造、电力、建筑材料等14个主要工业门类，经济效益处于较好水平，在全国经济中占有重要的地位。天津的农业分布在４个郊区、３个滨海区和５个县，耕地面积６５８万亩。天津的城郊型农村经济具有以下特点：一是，非农业产值的增长速度快于农业产值的增长速度。二是，农村剩余劳动力由农业向非农产业转移。三是，农林牧副渔各业的发展趋向均衡协调。四是，农村固定资产拥有量明显增加。天津开放的景点有100多处，著名的有黄崖关长城，蓟县独乐寺、盘山游览区、海河风景线等津门十景，不同风格的历史建筑，以及80年代以来兴建的天津青少年活动中心、海滨浴场、国际高尔夫俱乐部等现代化文化游乐场所和文物点12处。1-9月份，全市成交各类房屋1120.16万平方米，238.02亿元，分别比去年同期增长57.72%和40.77%。其中商品房成交671.01万平方米