天津房地产市场概况.docVIP

一、目标地块所属区域概况 （一）天津概况 地理位置 天津是中国四大直辖市之一，中国北方最大的沿海开放城市地处华北平原东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有九河下梢、河海要冲之称 2004年天津市人均GDP达到3812美元。按照发展经济学的观点，人均GDP突破3000美元，人民生活开始进入富裕阶段。 世界经济发展的经验表明，当一个国家或地区经济发展跨入富裕型阶段时，随着收入水平的提高，人们对生活便利和舒适程度的要求大大提高。从消费结构看，家用电器占重要地位的小康型特征将不存在，住宅、家用轿车为主的富裕型消费特征日益显著。 产业结构 第二产业占据主导地位，第三产业快速追赶 作为北方最大的港口城市，加上毗邻北京，同时居民生活物价水平比较低，天津成为一个比较理想的生产制造基地。自改革开放以来，外资对天津的投资一般集中在生产制造领域，因此天津的第二产业得到了长足的发展，在国民经济结构中占据的比重最大。 2004年，天津市第一产业完成增加值102.29亿元，增长5.1%；第二产业完成增加值1560.16亿元，增长19.8%，比上年加快1.8个百分点；第三产业完成增加值1269.43亿元，增长11.7%。三次产业比重分别为3.5%、53.2%和43.3%。 固定资产投资 社会消费品 居民收入 人口状况 城市化率 人文特征 一座城市的历史，文化，风俗，民族等人文状况，是城市个性中最重要的因素由于天津市民的构成来自于历代移民，所以天津人与其生活的这块土地没有太多的地缘关系军人是天津高度集中的最大群体土著人处于散居状态难以磨损的硬性和持久性，豪爽直率、爱憎分明、恶如仇、见义勇为、牺牲精神清末，天津成为距离京城最近的大都市，有户籍的城市人口就达四十万。升迁无望的失宠大臣，在京城不敢张扬不义之财的王爷贝勒，观望宫廷变化的下野官吏，统统跑到天津他们也创造了天津很长一段时间的繁荣甚至引领了当时的生活方式，然而明哲保身、安身立命思想也从此开始，自我富足和自我尊荣成为一种天津的文化和天津人的特有心态 住宅 1995年以前，寥寥无几。1995年后实行货币安置的方法，再加上公积金归集和贷款力度的加大、银行对个人抵押贷款的支持、，刺激了住宅市场的活跃。在此阶段，住宅市场虽依然受人均收入等因素的影响，但这些因素由主导地位变为次要地位。拆迁这一被列入政府主要工作内容的因素开始住宅市场的。 拆迁量（万平米） 住房安置需求（万平米） 2004 300 900 2003 450 1350 2002 150 450 2000-2001 200 600 从上表中可以看出，城市拆迁速度开始放缓，拆迁安置住房需求的滞后性大规模释放将为市场带来刚性需求。 需求拉动的结果是房价的不断增长。如图所示。 未来天津市住宅市场将呈现以下特征：（1）刚性成本居高不下，未来一段时间房价还将保持坚挺，但受供需结构的影响，上升势头会有所趋缓；（2）中、低档楼盘以及经济适用房项目继续保持供不应求态势；（3）户型设计合理，总价控制适宜的中、小型住宅将成为市场中的热销户型；（4）价格（单价和总价）在今后一段时间仍然是左右市场的最敏感因素；(5) 改善性需求逐渐成为主流。 住宅板块 （1）奥运板块 奥运板块的特殊地位，导致其开发时间紧迫。未来供应量主要为目前各项目的未推出部分，投放量超过116万平米。主要项目有：仁爱濠景庄园、奥林匹克村、凌晟奥园、时代奥城、阳光100国际新城、俊城·浅水湾等。 这一板块的客户群来源丰富，中、高端均有需求，投资型客户相对较多；客户要求多为环境景观与繁华度的折中，以中小面积需求为主，对户型设计的合理性要求较高。 板块的优势主要是：良好的景观条件、交通便利、配套较充分、奥运带来的升值潜力。主要的劣势为：房地产项目档次分布不均、部分项目户型偏大。 （2）大梅江板块 板块的优势主要是：良好的环境、区域形象好。劣势是交通条件不尽如人意。 （3）旧城区板块 这里指的旧城区主要包括：泰达城、小伙巷、老城厢。板块的优势主要是：规模大、开发商实力强、地处城市的中心；劣势为：市民形象认知较差、产品定价偏高、不属于未来发展区域。 （4）海河带 这一板块包括天津运河文化商贸中心－泰达城、天津市凤凰商贸广场、天津市古文化街商贸中心、天津市海河广场及和平路商贸中心、天津市中心商务区南站地区、天津市海河水上运动世界。 海河节点工程配属了大量的公建和商业，使之今后将成为配套最为完善的区域之一。未来住宅略少，为地块及住宅升值创造了空间。因为住宅项目较少，所以项目同质化竞争较少。海河水上交通网一旦开通，将成为海河甚至天津市一道靓丽的风景线，也将成为今后市民主要关注的区域。 写字楼 近年来天津市每年都有大量新写字