宏观形势分析及对策.pptVIP

具体文件 3月25日：再贷款浮息制度 4月25日：央行提高银行存款准备金率0．5个百分点 4月27日：电话通知暂停突击放款 4月29日：国办“严格土地管理”的通知 4月30日：温家宝“推进银行改革是金融改革当务之急” 5月1日： 银监会“进一步加强贷款风险管理”的7项措施 5月11日：04年一季度货币政策执行报告 四、对战略和战略执行再思考和调整1、年初我们制定战略的环境没有发生根本性变化，房地产业仍然面临着巨大而真实的需求，宏观调控给我们带来了更好的发展机遇，抓住机遇、扩大规模、迎接更大的发展，既是我们面临的挑战，也是我们必须选择的发展道路2、我们要制定有竞争优势的战略 ，今年实现全国第一，明年达到400亿的规模 有1200万平米的土地储备，为我们未来3-4年发展提供坚实的基础，合理化布局为我们规避了市场风险同时有助于我们最大可能地获取差额利润 有了综合的资金解决渠道，上市工作进入实质性阶段，计划二季度末挂牌；建立了更多的合作关系：摩根基金、津滨发展；与一批金融机构建立了紧密的合作关系；异地公司建立了自己的融资渠道 各区域公司都有了一个掌握行动纲领的本地化团队 置业公司已进入13个城市，对开发业务形成强有力的支持 1~4月份取得了良好的经营成果，不仅有很好的现金流，确保了5、6月份新开盘项目的进度和开盘时间，而且在短时间内解决了04年全年近 33亿元的总量缺口，同时为以后年度结转了将近200亿元的销售额 5、应对宏观政策的调整，我们会在战略执行节奏上做相应调整  是挑战更是机遇，调控更加坚定我们扩大规模，实现全国No.1的目标和信心！ * 是挑战更是机遇 ——宏观形势分析及对策2004.05.15 一、一季度宏观经济运行状况 二、宏观调控的具体措施 三、对房地产行业的影响 四、对战略、战略执行的再思考和调整 一、一季度宏观经济运行状况良好，但仍存在问题 整体经济继续快速增长，内在活力明显增强 经济运行效益较好，居民收入增长加快 消费需求增长稳健，市场商品供应充足 对外贸易增势强劲，利用外资保持较高水平 消费价格上涨温和，处于可控范围 资本市场趋向活跃，人民币升值压力有所减轻 固定资产投资增幅过快 投资结构不合理，个别行业增速过猛 通货膨胀压力逐渐加大 社会投放资金总量及银行信贷资金总量增幅加快 房地产市场迅速升温，销售价格、销售总额、销售面积远远超过去年同期水平 二、宏观调控的具体措施 １、现阶段经济运行的根本问题还是结构和体制问题 ２、宏观调控的基调是：既要坚决果断，又要适时适度，区别对待，同时继续推进经济体制改革、资本体制改革和金融改革 ３、目标：继续保持经济的快速增长，避免大起大落 国家近期推出了一系列的调控措施： 1、控制货币发行量和贷款规模 2、严格土地管理，坚决制止乱占耕地 3、认真清理和整顿在建和新建的项目 4、在全国范围内开展节约资源的活动 我们的判断 这一系列宏观政策的调控措施意在调整经济发展过程中产业结构的不合理和区域经济的不平衡，并不是采取“一刀切”的手段抑制经济整体向前发展，而是调节供需关系，促进经济更加稳健的发展，避免“硬着陆”。 土地政策及其影响 短期平抑房价，但对中高档项目价格并不会产生冲击 各地增加经济适用房（低保房）建设的比例 强调土地供应计划 总体供地会减少，但不同地区政策执行具有较大差异，部分城市中住宅用地供给总量还将适度增加 严格执行耕地占补平衡制度 严格执行土地利用的总体规划和年度计划 严格建设用地的审批管理 影响新建开发区用地及过热行业投资的用地审批，对于商品房开发基本没有影响 暂停农转非用地审批 影响 政策 三、对房地产行业的影响 小结： 总体来看04年房地产投资增幅会降低，当年的土地供应量增幅会减少，但全年供应量相比2003年不会有明显减少。上半年受政策影响上市量较少，但下半年会有一定放量。会有土地储备机会 预计05、06年市场的销售情况会非常良好 政府会更希望和有实力、操作能力强的开发商合作，限制出让价格涨幅过快 在土地交易市场越来越透明的情况下，适应市场化运作的企业将有更好的机会 对策： 加大对不同区域土地供应量和结构的深入理解和研究，制定合理的土地储备规模和节奏，集团平衡和整体把握不同区域土地储备的规模 金融政策及其影响 降低资金的流动性 贷后监管进行严格的管理 影响贷款审批时间对贷款手续提出更严格的要求 银行贷款审批程序严格 降低单笔贷款额度 提高房地产行业资本金比例 （35%） 增加贷款难度 近期的信贷投放量可能会放慢，但全年总量不变，各地区执行上会存在差异 央行稳健的货币政策近期将适度从紧 影响 政策 降低集团整体