市场：二年内酒店服务式公寓翻身需求将达到高峰.docVIP

二年内酒店服务式公寓翻身需求将达到高峰 目前北京酒店类物业需求增势明显，业内认为到2008年北京市酒店缺口约180家-190家，更大需求在两年内集中释放，将给酒店类投资物业带来机遇 　　随着北京旅游、商务活动对酒店需求日益加大，导致北京市现有酒店档次和数量不够。北京酒店类物业需求增大趋势明显，近两年将集中释放。由于历史上供过于求，及近期新政抑制短期投机影响，市场投资产品降温，但酒店类物业需求增大为酒店服务式公寓等产品投资带来翻身机会。 　　酒店类物业的租赁客户主要是以商务居住为主，其中包括外企高级员工、国内大型私企老板等高阶层人士。 　　「预计」 　　二年内酒店服务式公寓需求达到高峰 　　目前投资型酒店类商业地产包括产权式酒店及酒店服务式公寓。而新的投资机遇将使产权式酒店投资再度引起业界的关注，租金走入低谷的公寓市场可通过引入酒店服务打一场翻身仗，据业内预计酒店类物业需求会在两年内释放。 　　据协成房地产经纪公司（以下简称协成公司）的统计数据显示，2008年奥运会，北京市酒店缺口大概有180家-190家，这为酒店服务式公寓的开发提供了市场机遇。同时该公司表示市场预热在未来这两年就会开始产生。 　　据此前旅游界的测算，2008年，北京市旅客总数将达到1.7亿人次，其中海外游客将达到400万到500万人次，外省市来京游客在奥运会一至二年内将达到高峰，可达1.13亿人次。同时北京市在申奥报告中承诺，整个北京星级酒店总数将达到800家，客房总数达到13万间，而目前北京市总共拥有星级酒店才614家，客房总数10.9万间，按照这个承诺，北京尚缺186家星级酒店。 　　对此，一位国际酒店专家分析认为，北京酒店设施在数量、规模和档次上的巨大缺口和每年1亿左右的客流量，使得一些酒店类商业地产项目的投资迎来一次机遇。 　　据记者了解，目前投资型酒店类商业地产包括产权式酒店及酒店服务式公寓。而新的投资机遇将使产权式酒店投资再度引起业界的关注，而租金走入低谷的公寓市场可通过引入酒店服务打一场翻身仗。 　　「影响一」 　　公寓租赁借势酒店服务走出低谷 　　目前高档公寓的租金仍以2%-3%的速度缓慢下滑，预计受供应量影响，租金还会持续下滑，但不会出现猛烈下跌的趋势，尤其是酒店服务式公寓租金水平比较稳定，在新需求拉动下，租赁长线投资回报较平稳。 　　目前，作为房地产开发产品之一的酒店服务式公寓逐渐增多。据统计，近两年，北京高级公寓项目已发展到100余个，其中酒店服务式公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。 　　据记者了解，2000年以后，公寓和酒店服务式公寓供应面积大幅度上涨，在2003年达到历年来370多万平米的顶峰，而在2002年内、外销房并轨后，价格下降和产品激增使公寓租金也同时下降。 　　就目前的市场情况看，高档公寓的租金仍然在以2%-3%的速度缓慢下滑。北京协成公司预计受预期供应量的影响，租金还会呈持续下滑趋势，租金水平远不能达到1995年左右的水平，不会再出现1995年以后的猛烈下跌的趋势。而对于酒店服务式公寓市场的供给情况来说，其租金水平比较真实可靠，所以其租金水平比较稳定，尤其是在新的需求拉动下，租赁长线投资回报也比较平稳。 　　「影响二」 　　国际酒店业巨头抢滩布局产权式酒店 　　目前，投资型产权式酒店在各个区域陆续推出，如东直门外使馆区的“皇家港湾”产权酒店；德胜门区域的君濠国际产权酒店。与此同时，是否具备全面妥善退出机制，已是投资者选择产权式酒店及服务式公寓的一个重要标准。 　　目前，国际酒店业巨头们早已经开始了在北京的抢滩布局。在北京CBD地区，国际酒店巨头的抢滩布局甚至已经到了白热化的程度。北京华贸中心、银泰中心、国贸中心、财富中心这几处突出的建筑集群，均能发现豪华酒店。这些酒店都将集中在2007年左右竣工或开业。而投资型的产权式酒店的开发也在各个区域陆续推出，如东直门外使馆区的“皇家港湾”产权酒店；德胜门区域新推出的君濠国际产权酒店。 　　产权投资酒店在投资界曾因虚假的高回报承诺而受到质疑，对此，北京颐西房地产开发有限公司总经理王冲指出，目前一些引起纠纷的产权酒店中有一个比较普遍的规律：为了尽快达到发展商资金回笼的目的，以高回报率、长包租期来吸引投资者，根本不顾酒店管理公司后期运营的压力，实际上这种做法是一种极其不负责任的行为，最后的结果很可能是酒店管理公司不堪压力撤手，投资者收益无从兑现。王冲还表示，一家产权酒店是否能保证投资者的收益，主要决定于酒店的选址、定位，酒店的后期运营管理，收益的分配方式及退出机制等几个方面。尤其是退出机制对于产权式酒店则相当于一个安全杠杆，一般情况下都不希望它发挥作用，但依靠它可降低损失。在产权式酒店尚无标准可依的今天，除了一些常规的投资风险意识和监督制度，是否具备全面妥善的退出机制，已是投资者