戴德梁行物业的管理理念.ppt

物业管理知识培训 《物业管理理念》 物业管理的权属及义务 何谓物业管理的权属? 物业管理权属是指物业管理法律规范或物业管理合同所规定的, 物业管理法律主体享有的作出某种行为的可能性。 何谓物业管理的义务? 物业管理义务是指物业管理法律规定或合同约定的, 物业管理法律主题所承担的某种行为的必要性或责任。 物业管理权属和义务两者之间关系 在物业管理法律关系的权利和义务中, 权利主体一般是特定的, 如物业公司, 物业所及其户职员等; 义务主体有时是特定的, 如各银行客, 装修承办商等, 有时是不特定的, 如维护公共设施(绿化、公共水电设施)的外观统一, 结构安全, 质量好。 总之权利主体和义务主体经常处于交叉状态, 如物业公司须要在使用法定管理权利的同时, 又负有不侵害合用者合法权利和义务, 如承担大楼清洁等。权利人在自己合法权益受到侵害时, 有要求停止侵害和得到赔偿的权利。行使这种权利的形式, 可直接向侵害人或主管部门要求, 也可向司法机关提出, 起给予维护保障。 现代物业管理与传统房产管理的区别 现代物业管理 传统物业管理 管理单位性质 企业单位 事业单位 物业产权 产权多元化 产权单一 管理手段 经济手段 行政手段 管理任务 维修养护，综合服务 维修养护 管理经费 收取管理费，多种经营 低租金，大量的财政补贴 服务性质 有偿服务 无偿服务 物业管理与传统房管的区别 ? 管理手段的区别 ? 管理单位性质的区别 ? 物业产权的区别 ? 管理方式的区别 ? 管理经费的区别 ? 服务性质的区别 物业管理的基础知识 物业：指主体建筑及其附属设施以及相关 之场地。 管理：受发展商的委托，按照法律和管理 公约标准，投入人力和物力来处理 因物业的使用而产生的各种问题。 所有这类处理问题的活动，称为物 业管理。 物业管理的工作范 1、日常事务的管理。 2、清洁运行、保安、维修保养。 3、财务管理及物业保险。 4、对外事务活动，包括与政府各部门的沟通。 5、管理人员的配置。 物业管理工作的宗旨 1、有计划地进行维修保养，保持和提高 物业价值。 2、建立高效率的管理架构，降低管理成 本。 3、确保管理公司与和政府各部门的良好 关系。 4、提供不间断的优质服务。 物管公司与发展的关系 物管公司是发展商的中介人，缓冲发展商与政府部门、总包商、监理公司及客户之间的关系。 物管公司发展商委托之物业管理服务提供人。 物业管理员工的权力和职责 所有物业管理职员必须清楚法律赋予他的权力及责任，任何不适当的行动都可能抵触法律。 有关物业管理人员之职责，请参阅“各部员工岗位职责”。 管理意念与敬业精神 一、海外先进管理意念 二、体现敬业精神之八字修养 八字修养 ? ? ? ? 忍 服 自 进 耐 从 律 取 海外先进管理意念 1、生活求存，服务与被服务的正确概念。 2、“客户是上帝”的真正含义及透彻理解。 现代物业管理的基本环节 物业管理是一个复杂完整的系统，根据物业管理的先后顺序，现代物业管理的基本环节大至上由以下几个环节组成。 物业规章制度与员工纪律 ?公共契约的概念 ?用户手册 ?迁入程序 ?保安与消防条例 ?员工守则与员工纪律 ?守则 物业管理的超前介入 即在物业规定设计或开发建设时管理公司就介入，参与物业的设计，建设配套和工程质量，为物业投入使用后提供优良管理创造条件。 组建物业管理公司 为了在物业交付使用时能获得一个良好及时的管理，必须在物业交付使用前就落实物业管理企来的设立。 物业管理人员的培训 为了适应物业管理专业化和现代化的需要，必须对从事物业管理的工作人员进行专业技术和职业道德的培训，并对其上岗资质予以确认（物业管理员，保安员的上岗证）。 制定物业管理的规章制度 这是实施和规范物业管理行为必要条件，内容应包括物业管理公司的职责和业主/使用人的权益、义务、责任两大类（公共契约、住户手册、装修手册）。 物业的验收与接管 即按照有关工程验收的技术规范和质量标准，对已可交付的物业进行验收，将隐患消除在入住之前，这对以后物业的使用与养护至关重要（大楼图纸、设备资料、合格证书、保养合同）。 迎接业主/住户入住 在住户入住之前营造一个使之满意的工作