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房贷知识培训资料 目 录 贷款种类 概念 贷款条件 贷款利率 办理程序 个人需提供资料2004-5-11 房 贷 知 识 培 训 资 料 一、贷款种类 目前武汉市个人购房消费贷款主要有三种形式： 个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款。 二、概念 1、个人住房商业贷款：又称“按揭”，是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。 住房公积金贷款政策性住房公积金发放的委托贷款，指缴存住房公积金的本市职工，在本市城镇购买、建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房公积金贷款。 三、贷款条件 1、个人住房商业贷款 1）贷款：有当地常住户口或有效居留身份（身份证、户口簿、军人证件、暂住证等）；有稳定的职业和收入；信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；有贷款人认可的资产作为抵押或质押；或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；有购买住房的合同或协议或有关批准文件；所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的20%的存款或现金作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%的存款或现金作为购房首期付款；贷款行规定的其他条件。以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所提供文件的真实性、合法性。如因借款人的原因造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。 2、个人住房公积金贷款 1）申请个人住房公积金贷款的基本条件： ①有本市城镇常住户口、参加住房公积金并能正常缴交 ②连续缴存住房公积金不少于六个月、累计缴存住房公积金不少于两年 ③贷款申请人与购房合同中的购房人为同一人 ④借款人家庭（一对夫妻）中没有住房公积金贷款或其他数额较大、可能影响还贷能力的债务。 贷款年限：本人年龄加贷款年限男≤60岁，女≤55岁，最高年限≤30年 贷款额度： ①最高额度为15万元 ②夫妻双方缴存公积金，≤房价*70% ③夫妻一方缴存公积金，≤房价*50% ④计算公式： 贷款额度=借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和*12个月*35%*贷款年限 3、个人住房组合贷款须兼具以上两个条件，并且取其下限。 四、贷款利率 个人住房贷款的利率按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行。贷款期限在一年以内（含一年）的，按合同利率计息，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在一年以上的，利率实行一年一定。 项目种类 五年以下 五年以上 年利率 月利率 年利率 月利率 公积金贷款 3.6% 3‰ 4.05% 3.375‰ 商业性贷款 4.77% 3.975‰ 5.04% 4.2‰ 商业性个人住房贷款流程图 个人需提供资料1、申请人及配偶（如已婚）的身份证，外省人士需提供《暂住证》2、婚姻状况证明：已婚、未婚、离异售房单位签订的符合政府统一规定的购房合同或协议，及有关证明文件 4《首付款证明》正本及其已付款的收据或在银行不低于首付款的存款证明 5收入证明（盖单位公章）6、在职单位营业执照副本复印件（加盖公章并体现当年年检7、其他银行要求的文件。随各银行具体要求的不同，应提交的材料会有所不同。随各银行具体要求的不同，应的会有所不同。一次还本付息法 银行规定，贷款期限≤，那么还款方式为到期一次还本付息，即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下：到期一次还本付息额=贷款本金×［1+年利率（%）］ （贷款期为一年）到期一次还本付息额=贷款本金×［1+月利率（‰）×贷款期（月）］ （贷款期不到一年）其中：月利率=年利率÷12如以住房公积金贷款1万元，贷款期为7个月，则到期一次还本付息额为：10000元×［1+（4.14%÷12月）×7月］=10241.5元 额本息还款法即从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下每月等额还本付息额=贷款本金× 其中：还款期数=贷款年限×12 如以商业性贷款20万元，贷款期为15年，则每月等额还本付息额为： 月利率为5.58%÷12=4.65‰，还款期数为15×12=180200000× =1642.66元 即借款人每月向银行还款1642.66元，15年后，20万元的借款本息就全部还清。等额本金还款法基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。惯例要求，一般采用按季还款的方式其计算公式如下：每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累