新苏项目88-105.docVIP

八、项目竞争力分析 项目经济指标  (1) 7-1地块 总用地面积：44881.66 M2 总建筑面积：15.8万M2 地上面积：11.2万M2 地下面积： 4.6万M2 容积率：2.5 (2) 7-2地块 （酒店扩建工程、不上市销售） 总用地面积：10002 M2 总建筑面积：4万M2（限高8层） 地上面积：3万M2 地下面积：1万M2 容积率： 3 环境分析 (1) 从大区域环境看，苏州工业园区拥有世界一流的城市设计和规划体系，其规划充分突出了“以人为本”理念，相当注重生活和环境质量 (2) 从基地相邻自然环境看，金鸡湖则是园区宝贵的风景资源，沿湖西岸（即本项目基地正南）地区已建成面积达56.2公顷的湖滨大道（休闲娱乐公园）。 本项目身处星港街以东、苏春西路以南，为金鸡湖西畔稀有地块，并占据金鸡湖西畔第一排最佳观景位置；另外，本项目的正南侧即湖滨大道公园中占地300亩的香樟园，由此构成本项目环境景观的含金量极高。 (3) 从基地自身价值看，除了上述金鸡湖自然景观及湖滨大道的环境优势外，基地内自身所拥有的五星级宾馆——新苏国际大酒店，无论在出入客人的尊荣身份上还是在硬件设施的共享上，均可以极大地提升本项目的地段含金量，所谓“千金买屋，万金买邻”。同时基地西南侧隔星港街即是园区中央商务区；北侧隔苏春路则为规划中的邻里中心，周边商务、商业各项设施十分便利与完善。 (4) 从市场供需看，目前在苏州工业园区内，湖西地区的住宅用地开发已接近饱和，土地供应量极为有限，特别是湖滨区域则几乎是凤毛麟角，有如本项目基地所处的五星级酒店旁、湖畔第一排的顶级地段更是空前绝后、寸土寸金。 SWOT分析 — Stength优势 — 实力雄厚的莱茵达置业集团，开发项目遍布长三角地区，拥有优秀坚实的品牌信誉。并将充分依托本项目力争成为园区的顶级发展商品牌，以便建立强大的客户信任基础，大幅提升购房者及投资客对本项目的投资信心。 基地紧邻园区唯一的五星级宾馆——新苏国际大酒店，所谓“千金买屋，万金买邻”，充分保证本项目顶级品质的人文居住环境。 基地地处金鸡湖畔第一排，东南直面700万平方米秀美湖面，占据最佳天然景观位置 基地南临52.6公顷（万平方米）湖滨大道公园，以及300亩香樟园，独享无边的绿地景观及无限鲜氧。 基地隔苏春路北邻规划中的邻里中心，适宜的距离不但使本项目坐享完善便利的商业服务设施，更独得一份的国际顶级住宅所必备的恬静环境。 目前本项目所属的区域位置为园区的湖西板块，是目前园区的CBD中心地带，且本项目基地西隔星港街即是园区CBD中心的数幢高级写字楼，国际级商务氛围浓郁。 苏州工业园区的湖东板块拥有目前园区内最成熟的商业、教育、医疗以及休闲生活设施，配套完善、通路便利。 由于本项目基地内含有五星级的新苏国际大酒店，其餐饮、休闲娱乐等服务空间及会所设施必可成为本项目社区的一大独特的可共享资源。另外，更可充分依托与利用莱茵达置业集团在苏州太湖以及江浙地区开发的其他住宅项目的休闲会所设施，成立类似“莱茵达住户俱乐部”的形式实行国内首创的连锁会所，资源共享。 基地地处西邻星港街、北靠苏春西路、东沿金鸡湖西畔、南面湖滨大道公园，坐拥金鸡湖秀美景观、独享湖滨公园的绿意盎然，实为“闹中取静”的居家首选之地。 — Weakness劣势 — 基地7-1地块、7-2地块分别有24米和60米的建筑高度限制，不利于本项目在建筑形态上树立区域地标感。 基本对策：通过本项目建筑外观形态、立面质感的精心规划、设计以及高品质的施工工艺，为塑造并树立区域内的首席豪宅印象作好基础。 本项目7-1地块，建筑容积率达2.5，总建筑面积将达10万平方米以上，对于一项顶级豪宅产品的体量来说，稍显过大。 基本对策：努力塑造区域内首席豪宅印象，尽一切可能吸引区域内外高端客源的认同，以使客源基础最大化。  — Opportunity机会 — 目前园区内湖西地区住宅用地开发量已近饱和，湖滨区域土地供应更是几乎殆尽，未来湖西地区的住宅市场供应量将呈快速下降趋势，本基地所处的湖西板块中的湖畔地段更是寸土寸金。 随着湖西地区住宅用地开发殆尽，园区楼市的开发重点已渐移湖东，而湖东地区市场的升温及土地价格的上扬必将为湖西地区的楼市带来进一步的升值空间。 2002年，苏州市的人均GDP已达到4300美元，同比增长率达17.8％，而园区人均GDP更达到惊人的13000美元，据此可见，园区顶级豪宅的出现是完全符合地区经济发展与房地产市场发展的基本需求的。 苏州工业园区内拥有众多高科技企业、外资、独资企业，仅世界500强企业的下属厂家就超过50余家，上述企业单位的投资股东、经营者及高阶主管必将成为本项目有力的客源支持。 苏州工业园区作为长三角地区最具发展潜力的高科技工业园区，以世界一流的城市设计及规划